전주지방법원 2026타경170. 장동에코르아파트 104동 3층 302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 태스코주식회사이며, 2019.02.28 소유권을 거래가액 155,000,000원으로 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.27 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 144,000,000원입니다. 그보다 뒤에 들어온 기흥산업 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이경순의 전입일은 2024.09.03입니다. 말소기준권리인 2022.06.27 하나은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 이 물건에서 핵심 변수는 인수금보다 신건 가격이 최근 실거래 평균을 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1052-2 장동에코르아파트 104동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.85㎡ · 제12층 중 제3층 |
| 소유자 | 태스코주식회사 (2019.02.28 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 64,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2019.02.28 전주원예농업협동조합 근저당권 120,000,000원이 설정됐지만 2022.06.27 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나은행 근저당권 144,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 2023.04.13 기흥산업 가압류 50,050,000원과 2026.04.15 현재 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경순 | 2024.09.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이경순의 전입신고가 2024.09.03으로 2022.06.27 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이나, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 점유 부분과 이용 형태가 확인되지 않았으므로 입찰 전 현황 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 평균 시세보다 낮은 신건은 아니다
장동에코르 동일 면적 84.85㎡·84.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 232,250,000원이고, 최신 2026.08 거래는 246,000,000원입니다. 신건 최저가 233,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 대비 100.3%여서 평균 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.85㎡ | 8 | 246,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 84.85㎡ | 12건 | 232,250,000원 |
실거래 범위는 197,000,000원~260,000,000원으로 편차가 있습니다. 대상 물건과 같은 3층 거래도 2026.04에 238,000,000원이 확인됩니다. 다만 가격 메리트 판단의 기준인 최근 12개월 평균과 비교하면 현재 최저가는 100.3%입니다. 신건 단계에서는 권리 안전성은 확보돼 있지만, 평균 시세 대비 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 기흥산업 | 50,050,000원 | 50,050,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사기흥산업 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,888,000원 |
현재 회차 233,000,000원 기준 채권 합계 194,050,000원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 34,888,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 233,000,000원 | 194,050,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 11,059,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 47,817,680원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당은 증가하지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인의 실질취득액은 해당 매각가와 동일하게 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장동자동차매매단지 북측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·체육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 동측 인근으로 왕복 6차선 온고을로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 제12층 중 제3층이며 아파트로 이용 중입니다. 난방·소방·승강기·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 장동에코르 470세대, 2009.09.21 준공이며 대상 면적은 84.85㎡입니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·지구단위계획구역(장동유통단지)·유통업무설비에 포함되고, 공시지가는 288,100원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m, 북측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 232,250,000원의 100.3%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 이경순은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.06.27 하나은행 근저당권이 기준이며 그 이후의 기흥산업 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차 판단. 1회 유찰 시 매각가 186,400,000원, 2회 유찰 시 149,120,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 메리트는 별개
이 물건은 2022.06.27 하나은행 근저당을 말소기준으로 보면 이후 권리가 모두 정리되는 구조이고, 임차인 이경순 역시 2024.09.03 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
다만 현재 신건 실질취득액 233,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 232,250,000원의 100.3%입니다. 최신 거래 246,000,000원보다 낮다는 점은 있지만, 평균 기준으로는 할인된 가격이 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 합격에 가깝지만 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다는 쪽입니다. 임차인의 실제 점유 상태를 확인하면서 최근 실거래 범위와 회차별 가격을 함께 놓고 입찰가를 판단해야 합니다.
