전주지방법원 2026타경181. 전주시 완산구 효자동3가 유탑유블레스리버뷰 103동 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설 용도로 이용 중인 집합건물입니다. 황인찬이 2024.03.26 매매를 원인으로 2024.03.29 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 331,550,000원입니다. 같은 날 주식회사전북은행의 채권최고액 230,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국의 압류, 경북신용보증재단·엔에이치농협캐피탈 주식회사·주식회사 전북은행·신한카드 주식회사·신용보증기금·서민금융진흥원·한국캐피탈 주식회사 등의 가압류와 화성시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 103동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설 용도로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 45층 중 103동 104호 |
| 소유자 | 황인찬 (2024.03.26 매매, 거래가액 331,550,000원 · 2024.03.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 203,467,087원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준은 2024.03.29 주식회사전북은행 근저당권이고, 이후 확인되는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 직전 등기 거래가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에서 확인되는 소유권 취득 거래가액은 황인찬의 2024.03.26 매매 331,550,000원입니다. 현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 307,000,000원으로 직전 취득 거래가보다 낮습니다. 그러나 2024년 매매 한 건은 현재 근린생활시설의 시장가격을 그대로 뜻하지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 직전 등기 거래가 | 331,550,000원 | 2024.03.26 매매 |
| 감정가 | 307,000,000원 | 현재 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 307,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 1회 유찰 시 | 245,600,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 196,480,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,041,648원 | 16,041,648원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 38,629,384원 | 38,629,384원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 14,414,371원 | 14,414,371원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,504,396원 | 2,816,597원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 92,485,720원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,785,991원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 24,706,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 434,567,602원 중 301,902,000원이 배당되고, 미배당은 132,665,602원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국 및 화성시 압류와 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·주상복합아파트가 혼재하는 택지개발 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 대중교통시설 접근성과 간선도로 연계성을 고려할 때 제반 교통여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 각각 노폭 약 12~35미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류·중로1류·중로3류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비 및 경보설비가 돼 있습니다.
- 가격 성격. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 직전 소유권 취득가 한 건을 현재 환금가격으로 그대로 대입하지 않는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가와 같은 307,000,000원입니다. 직전 거래가 331,550,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 근린생활시설 현황 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 내부 이용현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국과 화성시 압류가 등기돼 있습니다. 매수인 인수권리와는 별개로 실제 배당금액에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구와 세액을 원본에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 132,665,602원이 발생하지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원으로 내려가며, 미배당은 각각 193,206,002원과 241,638,322원으로 증가합니다.
- 관리비·점유 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부와 관리비 체납 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.03.29 주식회사전북은행의 230,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기된 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 307,000,000원이 2024.03.26의 직전 매매가 331,550,000원보다 낮기는 하지만, 이 물건은 근린생활시설이고 과거 한 건의 취득가만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성은 긍정적이지만, 신건 가격의 시장 메리트는 검증 전까지 보수적으로 평가하는 것이 맞습니다.
