전주지방법원 2026타경30114. 전주시 완산구 평화동1가 ‘평화동오네뜨’ 103동 2층 204호, 전용 84.994㎡ 아파트입니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.24. 을구 13번 인후신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 219,120,000원입니다. 이후 강경희 가압류 81,000,000원, 우리금융캐피탈주식회사 가압류 19,068,304원과 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

이 사건의 포인트는 권리뿐 아니라 신건 가격도 최근 실거래보다 낮다는 점입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 301,888,888원이고 최신 2026.08 거래는 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%입니다. 전체 12건 평균 292,666,666원만 보면 97.0%이지만, 최근 거래가 이전 거래보다 13.9% 높은 흐름이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리, 인수 0원

말소기준은 2023.08.24. 설정된 인후신용협동조합의 채권최고액 219,120,000원 근저당권입니다. 이후 2025.07.04. 강경희 가압류 81,000,000원, 2025.11.21. 우리금융캐피탈주식회사 가압류 19,068,304원, 2026.02.06. 강제경매개시결정이 등기됐으며 모두 말소기준 이후 권리입니다.

한편 2026.08.31.에는 을구 13번 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 대해 전주중앙신용협동조합 219,120,000원, 임주영 130,000,000원, 이상준 65,000,000원의 질권설정이 등기됐습니다. 이는 말소기준이 된 동일 근저당권의 후속 권리변동입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 94.1%

평화동오네뜨 동일 평형의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 292,666,666원이지만, 최근 12개월 9건 평균은 301,888,888원이고 최신 2026.08 거래는 300,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 13.9% 높은 흐름이므로, 신건 가격은 최근 12개월 시세를 중심으로 보는 것이 맞습니다.

현재 최저매각가 284,000,000원은 전체 12건 평균의 97.0%이지만, 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균의 94.1%입니다. 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 즉 이 사건은 “신건이라 무조건 비싸다”는 유형이 아니라, 현재 회차부터 최근 시세 아래에서 시작하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

채권 총액 319,188,304원 중 채권자 예상배당은 279,224,000원, 미배당은 39,964,304원입니다. 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완산여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 중고층 아파트와 근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지로 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 2층 204호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 8미터, 서측 폭 약 6미터의 진입로를 통해 출입합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 완산여자고등학교 및 전주남중학교 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 659,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지 환금성. 431세대, 2013.12.23 준공 단지이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 292,666,666원보다 최근 12개월 평균 301,888,888원과 최신 300,000,000원 거래를 우선해 가격을 판단하세요.
• 신건 자체의 가격 메리트 확인. 현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%입니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 추가 하락을 전제로 할 필요는 없습니다.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 반드시 확인하세요.
• 근저당권 최신 변동 확인. 2026.08.31. 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정이 연속 등기됐으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납관리비와 조세관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리도 단순하고, 신건 가격도 최근 시세 아래

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매가 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 잡히는 비교적 단순한 권리구조입니다. 가격 역시 신건 최저가 284,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 301,888,888원의 94.1%이고 최신 2026.08 거래 300,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 13.9% 높은 방향이어서, 전체 과거 평균보다 최근 시세를 우선하면 현재 회차부터 가격 경쟁력이 확인됩니다.

다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 2026.08.31. 말소기준 근저당권의 이전 및 근저당권부채권 질권설정이 연속으로 발생했습니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 긍정적, 점유와 최신 등기만 마지막 확인”입니다. 신건이라는 이유만으로 기다릴 물건도, 인수 0원이라는 이유만으로 현장 확인을 생략할 물건도 아닙니다.