전주지방법원 2026타경30142. 김제시 흥사동 일대의 토지와 공장·사무소·숙소로 이용되는 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사플라스틱뱅크이고, 2022.04.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 900,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 허보윤 750,000,000원, 허미숙 300,000,000원의 근저당과 근저당권부채권 압류, 경매개시결정, 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순히 “후순위 등기가 소멸한다”는 것만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 주식회사 금성케미칼, 유한회사 최강케이씨, 주식회사 플라스틱뱅크가 점유자로 확인됩니다. 특히 금성케미칼은 2013.07.15.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30142 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 흥사동 522-16 · 하흥로 413 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무소 및 숙소 |
| 토지 | 공장용지 · 3,109㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사플라스틱뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,048,242,300원 / 1,048,242,300원 (신건) |
| 청구액 | 645,208,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 47,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2022.04.29. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 허보윤·허미숙 근저당권, 허미숙 근저당권부채권에 대한 이현일의 압류, 2026.02.05. 임의경매개시결정, 2026.07.23. 국의 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
② 임차·점유관계 — 인수액을 확정하기 어렵다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 금성케미칼(대표 허인석) | 330.58㎡ | 2013.07.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 최강케이씨(대표 김형수) | 330㎡ | 2023.09.04 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 플라스틱뱅크(대표 OH JUN YEONG) | 1,384㎡ | 2022.03.17 | 1,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
배당 시뮬레이션은 플라스틱뱅크의 보증금 1,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 반면 금성케미칼은 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득금액에 반영할 수 없습니다. 따라서 현재 계산되는 실질취득 확인분 1,048,243,300원은 최저가 1,048,242,300원에 확인된 1,000원을 더한 값일 뿐, 최종 부담액의 상한이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,048,242,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,882,423원 |
| 인수 · 주식회사 플라스틱뱅크 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 근저당 · 허보윤 | 750,000,000원 | 135,359,877원 |
| 3. 근저당 · 허미숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,950,000,000원, 채권자 예상배당은 1,035,359,877원, 미배당은 914,640,123원입니다. 플라스틱뱅크 보증금 1,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각범위·현황 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1·5의 이동이 용이한 콘테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 제외. 목록2 건물 내부와 목록5 지상에 있는 타인소유 및 소유자 미상의 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 폐기물. 목록1·5·6 지상에 플라스틱 폐기물이 쌓여 있습니다.
- 건물 소재지 차이. 목록3의 등기부상 소재지는 흥사동 522-16이나 토지 분할로 흥사동 522-19 지상에 소재합니다.
- 수목. 목록5 지상의 제시외 수목은 토지가액에 포함해 매각합니다.
- 지목 차이. 목록6은 지목이 임야이나 현황 일부는 대지로 이용 중입니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김제시 흥사동 흥복마을 북동측 인근으로 소규모 공장·창고·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호2-가·2-나·3-마는 공장, 기호2-다는 사무소 및 숙소로 이용 중입니다.
- 구조. 공장 건물은 철골조 또는 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 접도구역. 일부 토지는 접도구역에 저촉돼 감정평가에도 이를 반영했습니다.
- 산지. 일부에는 준보전산지가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금성케미칼 보증금 확인. 2013.07.15. 점유·전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 및 실제 인수금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 플라스틱뱅크 관계 확인. 등기부상 소유자와 현황조사상 점유자 명칭이 주식회사플라스틱뱅크로 동일합니다. 보증금 1,000원의 법적 성격과 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 현황조사·배당 계산 사이 차이를 반드시 확인하세요.
- 폐기물 및 제외 동산 확인. 플라스틱 폐기물 적치 상태와 컨테이너·기계기구의 매각 제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지·건물 위치 확인. 목록3 건물이 분할 후 흥사동 522-19 지상에 소재한다는 점을 지적도·현황과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 신건 1,048,242,300원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로는 부족하다
이 사건은 말소기준권리 자체는 선명합니다. 2022.04.29. 우리은행 근저당을 기준으로 그 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 말소기준보다 앞선 금성케미칼의 보증금이 미상이고, 소유자와 같은 명칭의 플라스틱뱅크가 현황조사상 점유자로 기재되면서 배당 계산에는 보증금 1,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
여기에 플라스틱 폐기물 적치, 컨테이너·기계기구 매각 제외, 일부 접도구역 저촉, 건물 소재지와 분할 후 토지 위치 차이까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세 자료도 없으므로 “신건이라 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 물건은 가격부터 계산할 사건이 아니라, 선순위 점유자의 실제 보증금과 매각범위를 확정한 뒤 가격을 검토해야 하는 사건입니다.
