인천지방법원 2024타경6498. 영종국제재래시장 제1동 지하1층 비-21호입니다. 감정평가 이용상태는 시장(현황 공실)이고, 매각물건명세서 비고에는 오픈 상가로 기재돼 있습니다. 소유자는 조한용이고, 2019.11.08. 거래가액 125,170,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 104,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2024.05.10. 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 인천광역시 부평구·국·부평구·계양구·서울특별시 중구의 압류와 제이비우리캐피탈의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준권리 뒤의 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건은 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액을 바꿀 수 있으므로, 단순히 등기 말소 여부만 보고 넘어갈 항목은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동로 44, 1동 지하1층비-21호 (운남동, 영종국제재래시장) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 시장(현황 공실) · 오픈 상가 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 지하1층 비-21호 |
| 소유자 | 조한용 · 2019.11.08. 거래가액 125,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 81,343,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이나 이용상태는 현황 공실로 조사됐습니다. 말소기준인 2019.11.08. 신한은행 근저당 이후의 경매개시결정, 압류 및 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 가격 검증이 어렵다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 142,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 가격 할인은 없습니다. 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어, 감정가가 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 24,191,810원 | 24,191,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,620,190원 |
현재 회차 142,000,000원 가정에서는 반영된 채권 128,591,810원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 10,620,190원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시장으로 이용되는 집합건물이며 현재는 공실입니다. 매각물건명세서에는 오픈 상가로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 공동주택·농경지·근린생활시설 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물의 지하1층 비-21호입니다. 위생설비·자동화재탐지설비·옥내소화전설비·에스컬레이터설비가 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 부정형 판매시설 건물부지이며 인접도로와 등고하고, 서측 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 규제. 생산녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 일부 토지는 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,227,000원/㎡이며 토지면적은 863.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목·법정기일을 확인해 실제 배당 선순위 금액을 점검해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 142,000,000원은 감정가 100%입니다. 비교 실거래가 없으므로 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 현황 공실입니다. 현재 점유 상태가 바뀌었는지 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 오픈 상가 구조. 독립 출입·경계·실사용 형태와 시장 내 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 임대관계는 미상입니다. 주변 점포의 실제 임대료·보증금·공실률을 직접 조사해야 합니다.
- 관리비 확인. 시장·상가의 공용관리비 및 장기 체납액이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 조세채권 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별도 검증
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 상가 환금성입니다. 현재는 감정가 142,000,000원 그대로인 신건이고, 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 게다가 시장 내 지하1층 오픈 상가가 현황 공실인 상태입니다. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부까지 확인해야 하므로, 권리상 인수는 0원이지만 신건 가격을 곧바로 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다. 현장 상권·임대수요·공실과 조세채권을 확인한 뒤 가격을 판단하는 물건입니다.
