376,600,000원
인천지방법원 2024타경9664. 송도풍림아이원아파트 211동 1층 101호입니다. 현재 소유자는 서영호·이민정으로 각 지분 2분의 1이며, 2019.12.30. 거래가 331,500,000원에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 202,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 근저당, 서민금융진흥원·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 부천시 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
권리만 놓고 보면 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”이라고 적혀 있습니다. 내부구조 역시 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문을 참고해 작성됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기권리는 단순하지만 실제 점유·임차관계 확인이 아직 끝난 것은 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경9664 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 해돋이로120번길 16, 211동 1층101호 (송도동,송도풍림아이원아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 1층 101호 · 사용승인일 2005.07.18 |
| 소유자 | 서영호 2분의 1 · 이민정 2분의 1 (2019.12.30. 소유권이전 · 거래가 331,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 376,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 86,401,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 9번 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 99,600,000원과 서민금융진흥원 가압류 11,210,906원, 중소기업은행 가압류 72,000,000원, 경매개시결정 및 부천시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·국민은행·하나은행·관악신용협동조합 등 선행 근저당은 이미 등기부상 말소 처리된 이력이 있습니다.
② 실거래 비교 — 최저가는 최근 시세의 63.6%
비교 단지는 송도풍림아이원2단지, 958세대이며 사용승인일은 2005.07.18입니다. 비교 평형은 전용 84.94㎡이고, 최근 12건의 평균 거래가는 591,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 580,000,000원이며, 현재 최저매각가 376,600,000원은 최근 12개월 평균의 63.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 616,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 17 | 572,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 591,833,333원 |
최근 거래 범위는 547,000,000원~650,000,000원이며, 이 물건과 같은 1층 거래도 2026.06. 585,000,000원에 확인됩니다. 감정가 538,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 591,833,333원보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 그 평균의 63.6%까지 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,072,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 202,200,000원 | 202,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,210,906원 | 11,210,906원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 57,516,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 385,010,906원 중 370,527,600원이 배당되고 14,483,306원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 먼우금초등학교 서측 인근. 주위는 각급 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 인천1호선 캠퍼스타운역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 송도풍림아이원2단지 958세대, 사용승인일 2005.07.18입니다. 비교 실거래 12건이 2026.06~2026.08에 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역· 토지거래계약에관한허가구역·시가지조성사업지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수설비, 자주식 주차장, 승강기, 화재경보기, 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.30. 을구 9번 신한은행 근저당권 202,200,000원이 말소기준입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각조건에서 대조하세요.
- 1층 가격 비교. 본건은 1층이고, 동일 평형 1층 실거래 585,000,000원이 2026.06에 확인됩니다. 응찰가는 최근 같은 평형·같은 층 거래까지 함께 비교해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각기일. 2026.09.21. 입찰 전 최신 등기와 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘점유 확인 후’ 확정
현재 최저가 376,600,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 591,833,333원의 63.6%이고, 최신 거래 580,000,000원과 1층 거래 585,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 가격과 등기권리 모두 유리합니다.
다만 이 사건에서 마지막 확인이 필요한 지점은 명확합니다. 감정평가상 임대관계 미상. 실제 점유·임차관계가 확인돼 대항력 문제까지 해소된다면 가격 메리트가 크게 살아나는 구조지만, 그 확인 전에는 단순히 “인수 0원짜리 깨끗한 물건”으로 단정해서는 안 됩니다. 등기권리는 합격권, 가격은 매력적, 최종 관문은 점유·임차 확인입니다.
