인천지방법원 2024타경11728. 인천 남동구 만수로37번길 30의 3층 건물 중 2층 근린시설입니다. 건축물대장상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고, 1982.05.04. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 권리의 기준점은 2007.06.19. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 208,000,000원입니다. 이후 중소기업은행·신용보증기금 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 점유관계가 단순하다고 볼 수 없습니다. 등록된 임차인은 없지만 감정평가 기타참고사항에는 “임대차관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 존재·점유·보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자 여부를 현재 자료만으로 단정할 수 없고, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11728 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수로37번길 30, 2층 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 · 사용승인일 1982.05.04. |
| 면적 | 제시목록 전유부분 133.67㎡ / 집합건축물대장 전유부분 121.17㎡·공용부분 12.5㎡ |
| 소유자 | 이선숙 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 167,917,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2007년 남인천농협 근저당
말소기준권리는 2007.06.19. 을구 2번 남인천농업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 2010년 중소기업은행 근저당 200,000,000원, 2017년 신용보증기금 근저당 96,000,000원, 2020년 이후의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 데이터상 매수인이 승계하는 권리액은 0원입니다.
② 가격 — 실거래 시세 자료 없이 신건 252,000,000원
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 252,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 데이터상 실질취득액도 252,000,000원입니다.
다만 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가가 현재 시장가보다 싼지 비싼지, 할인율이 충분한지에 대해서는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 39,672,000원 |
| 4. 근저당 · 신용보증기금 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 504,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 247,672,000원이고, 미배당은 256,328,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 256,328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 306,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 345,777,920원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 167,917,279원이 충족되는 시나리오로 계산되어 있으나, 2회 유찰 시 예상배당 158,222,080원으로 청구액에 미달합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 남동구 만수로37번길에 위치하며, 주위에 각급학교·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다.
- 건물연식. 1982.05.04. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측 및 북서측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 195.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 3,222,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 임차인 등록은 없지만 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조하세요.
- 대항력 단정 금지. 점유자·보증금·사업자등록·확정일자 정보가 확인되지 않았으므로 임차관계가 있다면 대항력과 우선변제 여부를 별도 판정해야 합니다.
- 면적 대조. 제시목록 133.67㎡와 집합건축물대장 전유 121.17㎡·공용 12.5㎡의 기재 관계를 원본에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 배당요구·교부청구 자료에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 252,000,000원을 곧바로 적정 시장가로 보지 말고 인근 근린시설 거래·임대료·수익률을 별도로 확인하세요.
- 시설 상태. 1982년 사용승인 건물인 만큼 내부 설비·누수·배관·전기·영업시설 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 현장 정보’가 변수
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2007년 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 적혀 있고, 매각목록과 집합건축물대장의 면적 기재에도 차이가 있습니다. 국세·지방세 압류는 소멸 대상이더라도 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 신건 252,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지도 확인되지 않습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·면적·조세·가격 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 정해야 하는 근린시설입니다.
