전주지방법원 2026타경30363. 전주 완산구 서신동 롯데아파트 102동 1501호, 전용 84.72㎡의 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 208,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2025.04.03. 농협은행주식회사 근저당권 103,400,000원이고, 그 뒤의 주식회사이지론대부 근저당과 다수 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽보다 임차인과 가격에 있습니다. 김명희의 전입일은 2011.11.25.로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2026.05.13.에 했지만, 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 남는 금액이나 매수인 승계액도 지금 단계에서는 산출할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30363 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-10 롯데아파트 102동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 정월임 · 2011.11.25. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.04.03. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 103,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이지론대부 / 14,590,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2025.04.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사이지론대부 근저당권 21,000,000원과 김순옥·윤은숙·장은경·강미자· 서울보증보험 주식회사·서민금융진흥원의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
그러나 김명희의 전입일 2011.11.25.은 말소기준일보다 훨씬 앞섭니다. 이 점 때문에 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수 0원이라고 결론내리면 안 됩니다. 보증금·확정일자·실제 점유와 임대차관계를 확인해야 실질취득액이 확정됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 2011.11.25 | 미상 | 미상 | 2026.05.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
② 시세 비교 — 신건부터 최근 시세 이상
롯데아파트는 396세대, 준공일은 1993.03.30.입니다. 동일 전용면적 84.72㎡의 최근 거래 12건 평균은 180,541,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 178,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.72㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 7 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 12 | 182,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 10 | 192,500,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 6 | 191,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 180,541,666원 |
최근 12건은 160,000,000원~192,500,000원 범위에서 거래됐습니다. 감정가이자 신건 최저가인 208,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 192,500,000원보다도 높습니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교해도 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 103,400,000원 | 103,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이지론대부 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김순옥 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 가압류 · 윤은숙 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 6. 가압류 · 장은경 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 7. 가압류 · 강미자 | 37,700,000원 | 3,888,000원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,247,116원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서민금융진흥원 | 26,180,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 273,527,759원 중 채권자 배당액은 204,288,000원, 미배당액은 69,239,759원으로 계산된 시나리오입니다. 다만 김명희의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당과 매수인 최종 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 또한 사건 청구금액은 14,590,684원인 반면 주식회사이지론대부 항목은 채권최고액 21,000,000원을 기준으로 잡고 있어 실제 확정채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 조사일 현재 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1501호입니다.
- 입지. 서신초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 백제대로가 통과하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 롯데아파트 396세대, 준공일 1993.03.30., 본건과 동일 전용면적은 84.72㎡입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 자연경관지구·시가지경관지구(일반), 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인되며 공시지가는 658,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김명희 임대차 원본 확인. 전입 2011.11.25., 배당요구 2026.05.13.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 점유관계, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 선계산 금지. 현재 배당표의 매수인 인수 0원만 보고 판단하지 말고, 김명희의 실제 보증금과 배당가능액 확인 후 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 현재 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 180,541,666원의 115.2%이고 최신 거래는 178,000,000원입니다.
- 배당액 재검증. 주식회사이지론대부의 사건 청구금액 14,590,684원과 근저당 채권최고액 21,000,000원이 다르므로 실제 확정채권액과 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 갑구에 2026.08.18. 파산선고 등기가 추가돼 있으므로 매각기일 전 최신 등기와 절차 진행 상태를 대조해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 내부 상태를 확인하고 명도 비용까지 포함해 총비용을 판단해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 실질취득액도 아직 미정”
이 사건의 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 오히려 김명희의 선순위 전입입니다. 전입일은 2011.11.25.로 말소기준 2025.04.03.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이기 때문에 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상으로 남겨야 합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 180,541,666원의 115.2%이고, 최근 12건 최고 거래가 192,500,000원보다도 높습니다. 따라서 지금 단계에서는 “최저가가 싸다”는 결론을 낼 수 없고, 먼저 임차인 보증금을 확인해 실질취득액을 확정한 뒤 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다. 등기 후순위는 정리 가능하지만, 임차인과 가격은 모두 보수적으로 봐야 하는 신건입니다.
