광주지방법원 2025타경7418. 광주 광산구 쌍암동 에드가302 4층 407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 강제경매 채권자는 김효빈, 청구금액은 55,882,295원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 크게 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차관계와 배당 후 미회수 보증금입니다.

등기부에는 2017년 하이트진로음료주식회사의 전세권 55,000,000원이 있었지만 2020년 이미 말소됐습니다. 문제는 그 이후입니다. 김효빈은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 뒤 2024년 보증금 55,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 이 권리는 2025년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다

말소기준은 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 김효빈의 주택임차권등기와 임차관계가 핵심입니다. 김효빈은 임대차계약일 2022.02.23, 확정일자 2022.02.23, 점유개시 2022.03.21, 주민등록 2022.03.25로 기재되어 있고, 보증금은 55,000,000원입니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만 현재 최저가에서는 전액 회수가 되지 않습니다.

보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 다만 양창희의 점유부분은 221호로 기재되어 본건 407호와 호수가 다르므로 실제 본건에 대한 인수 적용 여부는 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.

또 하나의 특이점은 김효빈이 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로도 기재되어 있다는 점입니다. 따라서 임대차의 실체, 채권관계, 배당요구 범위를 서로 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 4,049만원만 보면 완전히 틀린다

한양에드가302동의 실거래 비교대상 면적은 27.5352㎡로 잡혀 있고, 최근 거래 표본은 24.87㎡ 중심입니다. 제공된 거래 7건의 전체 평균은 62,357,142원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 59,833,333원, 최신 2026.03 거래는 60,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.9% 낮은 하락 추세입니다.

표면 최저가 40,492,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 67.7%라 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그 방식으로 비교하면 안 됩니다. 배당 가정상 현재 회차 매수인 인수액 71,636,856원을 더한 실질취득 112,128,856원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 59,833,333원의 약 187.4%이고, 최신 거래 60,000,000원뿐 아니라 제공 거래 최고가 79,000,000원도 넘어섭니다.

③ 예상배당과 실질취득 (매각가 40,492,000원 가정)

현재 배당 가정의 매수인 인수액은 71,636,856원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임세영의 보증금은 확인되지 않아 위 인수액에 포함되지 않았습니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가가 40,492,000원에서 28,344,400원, 다시 19,841,080원으로 떨어져도 매수인 인수액이 71,636,856원에서 83,565,799원, 91,916,059원으로 증가합니다. 그 결과 배당 가정상 실질취득은 112,128,856원 → 111,910,199원 → 111,757,139원으로 거의 줄지 않습니다. 즉 추가 유찰 자체가 가격 문제를 해결하지 못하는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 롯데마트첨단점 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·도시형생활주택과 중·소규모 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·주차타워·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 포함되고 동측으로 왕복2차선 규모 도로와 접합니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
• 거래흐름. 한양에드가302동은 130세대, 사용승인일 2013.10.08입니다. 제공 실거래는 7건이며 최근 12개월 평균 59,833,333원, 최근 추세는 -6.9%입니다.
• 경매 흐름. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차는 40,492,000원이 아니라 배당 가정상 실질취득 112,128,856원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 김효빈 임차권 원문 확인. 보증금 55,000,000원, 확정일자 2022.02.23, 전입 2022.03.25, 임차권등기 2024.06.07이며 미배당 잔액 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
• 양창희 호수 대조. 보증금 56,000,000원·전입 2023.02.24로 조사됐지만 점유부분은 221호입니다. 본건 407호에 실제 적용되는 임차관계인지 확인이 필수입니다.
• 임세영 미상 보증금 확인. 전입 2019.02.28, 배당요구 2026.02.19이나 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않습니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
• 김효빈의 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 기재돼 있으므로 임대차계약과 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 59,833,333원, 최신 거래 60,000,000원, 추세 -6.9%이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 유찰될수록 싸지는 물건이 아니다

감정가 72,307,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 40,492,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 경매가격과 실제 취득부담이 완전히 다른 물건입니다. 김효빈의 선순위 임차권은 배당 부족분을 매수인이 인수하고, 배당 가정에서는 양창희 보증금 56,000,000원도 전액 인수로 잡혀 있습니다. 그래서 현재 총부담은 112,128,856원으로, 최근 12개월 평균 59,833,333원과 최신 거래 60,000,000원을 크게 넘어섭니다.

더 유찰돼도 상황은 본질적으로 바뀌지 않습니다. 매각가가 내려간 만큼 선순위 임차보증금의 미배당액이 늘어 3회 유찰 시 실질취득 111,910,199원, 4회 유찰 시 111,757,139원으로 거의 고정됩니다. 여기에 임세영의 보증금이 확인되지 않았고, 양창희의 점유 호수도 본건과 대조가 필요합니다. 최근 실거래 흐름마저 -6.9% 하락 중입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 훨씬 높고 권리 불확실성도 남아 있는 D등급 사건으로, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 인수범위를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.