수원지방법원 2022타경3751. 화성시 산척동 레이크파로스주차장1동 1층 P01호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태를 보면 P01호부터 P08호까지는 주차장으로 이용되고 있습니다. 이 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상8층이며 사용승인일자는 2018.09.17입니다.
이 물건의 핵심은 감정가에서 많이 내려온 가격보다 권리의 적용 범위와 공유지분 구조입니다. 등기에는 다수 공유자의 지분별 근저당이 섞여 있고, 현재 경매개시결정은 주식회사리오물류의 지분에 기재돼 있습니다. 말소기준도 바로 그 리오물류 지분에 설정된 2018.12.11. 우리은행 근저당 5,040,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3751 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 182, 1층 P01호 (산척동, 레이크파로스주차장1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · P01호는 주차장으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 · 사용승인 2018.09.17 |
| 감정가 / 최저가 | 6,019,000,000원 / 2,064,517,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 4,875,574,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 주차장 · 토지면적 2,208.1㎡ · 공시지가 3,504,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 ‘리오물류 지분’ 우리은행 근저당
등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당들이 여러 건 존재하지만, 각각 황주홍·황성균·백진우·김기범·김민정·안윤자·이우성·성경희·곽정숙·유선숙·서승수·김현우·김혜숙 등 다른 공유자의 지분에 설정된 권리입니다. 반면 이번 경매개시결정은 주식회사리오물류 지분에 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 안용기 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안용기 | 레이크파로스 B01호, B02호 33.0000㎡ | 2019.08.23 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
안용기의 전입일은 2019.08.23으로 말소기준권리인 2018.12.11.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,064,517,000원으로 감정가 6,019,000,000원의 34.3%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,064,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,045,170원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 452,400,000원 | 452,400,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 358,800,000원 | 358,800,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 수협은행 | 612,000,000원 | 6,271,830원 |
| 이후 채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,931,500,865원 중 예상 배당액은 2,041,471,830원이며, 미배당액은 10,890,029,035원입니다. 배당되지 않는 후순위 채권이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리는 낙찰자의 인수액으로 전환되지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 공유지분 구조 — 이 물건의 실제 난도
등기부에는 곽정숙, 교보자산신탁주식회사, 김기범, 김민정, 김정수, 김지용, 김태연, 김현우, 김혜숙, 남지윤, 백진우, 서승수, 성경희, 안윤자, 오봉탁, 유선숙, 유임열, 이동근, 이우성, 이정숙, 임다혜, 전이원, 조미희, 주식회사리오물류, 최주호, 하도분, 화성새마을금고, 황성균, 황주홍 등 다수 명의의 공유관계가 확인됩니다.
감정평가에서도 P01호부터 P08호까지는 주차장으로 이용되는 수인의 공유지분이며, B01호·B02호 판매시설의 분양·거래 때 해당 비율의 주차장 지분이 함께 거래되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 단독 소유 부동산처럼 독립적으로 사용·처분할 수 있는 물건인지, 실제 경매 대상 지분의 활용·환금 방식이 무엇인지가 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청림중학교 남서측 인근. 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·대중교통시설 접근성을 고려할 때 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 각각 폭 약 40m·20m·12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))입니다.
- 이용상태. P01호부터 P08호는 주차장, B01호·B02호는 판매시설입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주차장 공유지분은 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 활용방식이 제한될 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 경매개시결정이 주식회사리오물류 지분에 기재돼 있으므로 매각목록과 등기 원본에서 정확한 대상 지분을 대조해야 합니다.
- 갑구 37번 가등기 확인. 말소기준 이후 권리로 소멸 분류돼 있으나 담보가등기 여부·종류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 다수 공유자와 주차장 이용관계가 있으므로 실제 사용·수익 방식과 공유자 간 관리관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안용기는 대항력 없음으로 분류되지만 실제 점유 범위와 인도 가능 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 시설·동일 지분 구조의 실제 거래 가능가를 별도로 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 1,651,613,600원, 7회 유찰 시 1,321,290,880원으로 내려가지만 시세자료가 없으므로 단순 가격 하락만으로 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각범위와 지분관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 6,019,000,000원에서 5회 유찰돼 2,064,517,000원, 즉 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 단독 소유 상가나 아파트가 아니라 주차장으로 이용되는 다수 공유지분 구조입니다.
권리 자체는 임차인 대항력 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 반면 가격은 별개입니다. 비교 가능한 실거래가가 없고 5회 유찰이 누적됐으며, 공유지분 주차장의 활용·매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성과 가격판단 난도는 높습니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 내려왔나’보다 ‘낙찰 후 이 지분을 어떻게 쓰고 어떻게 팔 수 있는가’가 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.
