인천지방법원 2024타경536548. 인천 미추홀구 주안동 214-10의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 1층은 근린생활시설(미용시설), 2층부터 4층은 고시텔, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다. 건축물대장상 1층은 소매점, 2층부터 4층은 독서실이지만 현황은 고시텔로 조사됐습니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
말소기준권리는 2022.10.07. 안양중부새마을금고 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 2024.06.13. 임의경매가 개시됐고, 2024.08.27. 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제이차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 등기 순서보다 말소기준권리보다 앞선 점유자들의 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경536548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 214-10 · 인천광역시 미추홀구 미추홀대로719번길 29 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(미용시설) · 2층~4층 고시텔 · 5층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 160.0㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 완경사 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 · 사용승인 2004.07.13 · 증축 2005.07.14 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,586,280원 / 1,140,586,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양중부새마을금고 / 714,561,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.07.
과거 서해중앙신용협동조합 근저당권 650,000,000원과 강동농업협동조합 근저당권 540,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.10.07. 설정된 안양중부새마을금고 근저당권입니다. 다만 이 기준일보다 먼저 전입한 점유자가 여러 명이므로, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 ‘인수 0원’이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 — 확인 인수 1,000만원 + 미상 위험
조사된 점유·임차인은 총 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 이 중 말소기준일보다 앞서 전입한 사람은 김슬기·임진·백진수·길종한·유영길 등 5명입니다. 김슬기는 보증금 10,000,000원과 월차임 500,000원이 확인되고 배당 시뮬레이션상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 | 1층 | 2019.12.03 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 김윤태 | 207호 | 2022.10.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김규선 | 208호 | 2022.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장석일 | 301호 | 2023.11.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김종욱 | 302호 | 2024.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다빈 | 303호 | 2024.03.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 지용배 | 305호 | 2024.05.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 복학근 | 307호 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석규동 | 401호 | 2023.02.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임진 | 402호 | 2022.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 백진수 | 403호 | 2021.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 길종한 | 405호 | 2022.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 오정진 | 407호 | 2024.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유영길 | 5층 | 2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO WENZHE | 미상 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,140,586,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,805,863원 |
| 인수 · 김슬기 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 286,780,417원 |
김슬기 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 말소기준 전 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,140,586,280원이나 최저가만 놓고 시세보다 싸다·비싸다를 판정할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 최저가에 김슬기 인수액을 더한 1,150,586,280원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,140,586,280원 | 840,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 912,469,024원 | 840,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 729,975,219원 | 720,275,467원 | 119,724,533원 | 10,000,000원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주상용건물 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 현황. 1층 근린생활시설(미용시설), 2층~4층 고시텔, 5층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 건축물 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 가격 비교. 실거래 비교 수치가 없어 환금성과 적정 매입가를 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 5명 재확인. 김슬기·임진·백진수·길종한·유영길의 실제 임대차계약서, 보증금, 전입 상태와 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 임진·백진수·길종한·유영길의 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김슬기 인수. 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가 외 비용으로 잡아야 합니다.
- 신탁원부. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부를 열람해 임대차 권한과 신탁재산 처분 조건을 확인해야 합니다.
- 유영길 관계. 과거 소유자와 같은 이름의 점유자이므로 관계인 여부와 가장임차인 가능성을 사실관계로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 용도. 2층~4층은 공부상 독서실이지만 현황은 고시텔로 이용 중이므로 운영·점유 형태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않아 실제 배당과 인수 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확인된 1,000만원보다 미확인 보증금이 더 중요하다”
이 사건은 단순히 안양중부새마을금고 근저당권 이후 권리가 소멸하는 구조만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 김슬기 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 여기에 말소기준권리보다 먼저 전입한 4명의 보증금이 미상입니다. 신탁등기와 다수 점유자가 함께 존재하며, 2층부터 4층은 실제 고시텔로 운영되고 있습니다.
실거래 시세 비교 수치도 없어 신건 최저가 1,140,586,280원이 가격상 유리한지 판단하기 어렵습니다. 지금 단계에서 확정 가능한 것은 최소 실질취득 1,150,586,280원뿐이고, 실제 총 부담은 추가 인수 여부에 따라 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 말소기준 전 점유자 4명의 보증금을 먼저 확정하는 것입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
