인천지방법원 2024타경556177. 인천광역시 서구 가정동 ‘루원시티 어울림’ 207동 3층 302호, 전용 74.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강광덕이며 2021.09.10. 거래가액 264,757,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 261,800,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당, 한국무역보험공사·서울보증보험주식회사·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 459,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 464,583,333원으로 신건 최저가가 평균보다 5,583,333원 낮습니다. 다만 가장 최근 거래인 2026.04 거래가 역시 459,000,000원이므로, 평균 대비 소폭 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경556177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 봉오재2로 37, 207동 3층302호 (가정동,루원시티 어울림) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.99㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2015.08.18 |
| 소유자 | 강광덕 · 2021.09.10. 거래가액 264,757,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 162,842,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 목록은 없습니다. 말소기준은 2021.09.10. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 261,800,000원입니다. 그 뒤의 주식회사페퍼저축은행 근저당 189,600,000원, 한국무역보험공사 가압류 297,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 200,000,000원, 중소기업은행 가압류 101,415,509원 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주식회사하나은행 근저당은 2022.08.02. 설정되었으나 2023.06.21. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 매수인이 승계하는 담보권으로 볼 항목은 없고, 배당 시 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균보다 1.2% 낮지만 최신 거래와 동일
루원시티어울림은 1,243세대, 2015.08.18. 사용승인 단지입니다. 비교 표본은 대상과 같은 전용 74.99㎡의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.99㎡ | 20 | 459,000,000원 |
| 2026.02 | 74.99㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2026.01 | 74.99㎡ | 16 | 484,000,000원 |
| 2025.11 | 74.99㎡ | 18 | 478,000,000원 |
| 2025.10 | 74.99㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2025.10 | 74.99㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 74.99㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2025.10 | 74.99㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 74.99㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2025.09 | 74.99㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2025.07 | 74.99㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2025.06 | 74.99㎡ | 6 | 464,000,000원 |
| 평균 | 74.99㎡ | 12건 | 464,583,333원 |
실거래 범위는 400,000,000원~490,000,000원, 최근 12개월 평균은 464,583,333원입니다. 신건 최저가 459,000,000원은 평균의 98.8%로 평균보다 5,583,333원 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026.04 거래가가 정확히 459,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 평균보다 약간 낮은 수준일 뿐, 최신 거래 기준으로는 할인 없이 시세와 같은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 261,800,000원 | 261,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 297,000,000원 | 610,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 101,415,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,049,815,509원, 채권자 예상배당은 452,010,000원, 미배당 추정액은 597,805,509원입니다. 집행비용 6,990,000원까지 포함하면 매각대금 459,000,000원이 전부 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 루원중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 3층 302호이며, 2015.08.18. 사용승인됐습니다. 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 동일 전용 74.99㎡ 실거래가 최근 12건 확인되며 400,000,000원부터 490,000,000원까지 거래가격 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 신건 최저가 459,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 실거래와 동일합니다. 평균값만 보고 할인 매물로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 459,000,000원에서 1회 유찰 시 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원으로 제시되어 있습니다. 회차별 가격과 시세 차이를 다시 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 추정액은 597,805,509원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 인수는 별개입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태는 입찰 전에 현장과 원본 자료로 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 시세 수준”
이 사건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2021.09.10. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 강한 할인 구간이 아닙니다. 감정가와 최저가는 459,000,000원, 최근 12개월 평균은 464,583,333원이라 평균 대비 98.8%지만, 최신 실거래 역시 459,000,000원입니다. 즉 평균보다는 조금 낮아도 최신 거래 기준으로는 할인 없이 같은 가격입니다. 권리 안전성은 높지만 신건 가격 메리트는 제한적이며, 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 응찰가를 어디까지 낮출 수 있느냐에 있습니다.
