수원지방법원 2024타경101499. 수원 권선구 고색동 대원아파트 105동 9층 906호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 370,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.21.입니다. 등기상 현재 소유자는 홍남순이며, 신청 경매의 기초가 되는 말소기준권리는 2023.04.13. 서천서부수산업협동조합 근저당권 302,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 수원시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
다만 이 사건은 ‘등기만 깨끗하면 끝’인 유형은 아닙니다. 임차인 조사에서 두 사람이 확인됩니다. 김진명은 2023.04.14. 전입으로 말소기준권리보다 하루 늦어 대항력이 없지만, 강해심은 주거 사용·2024.12.20. 배당요구 사실만 확인되고 전입일과 보증금, 확정일자가 특정되지 않습니다. 따라서 강해심을 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전에 반드시 원본 서류로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고산로6번길 45, 105동 9층906호 (고색동,대원아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상14층 중 9층 |
| 실거래 비교면적 | 84.93㎡ |
| 소유자 | 홍남순 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천서부수산업협동조합 / 257,140,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 1998.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.04.13. 을구 24번 근저당권입니다. 2024.08.28. 비엔케이캐피탈 가압류, 2024.12.12. 임의경매개시결정, 2024.12.13. 우리금융캐피탈 가압류, 2025.01.20. 수원시 압류, 2025.04.03. 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 등기부에는 2025.05.29. 해당 근저당권이 주식회사케이원대부로 이전되고 같은 날 서천서부수산업협동조합의 근질권 302,400,000원, 2025.07.03. 이순재의 근질권 302,400,000원이 추가로 연결되어 있습니다. 이는 2023.04.13. 근저당권에 붙은 후속 등기이므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 현재 권리자·질권자 및 말소관계를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 — 2명 중 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 전입 2023.04.14 · 배당요구 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강해심 | 전입일 미상 · 2024.12.20 배당요구 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 370,000,000원은 최근 거래보다 높다
실거래 비교 단지명은 대원레스피아, 비교면적은 84.93㎡입니다. 전체 12건 평균은 340,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 342,833,333원, 최신 거래는 2026.07. 348,000,000원입니다. 현재 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%로, 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 11 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 2 | 337,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 6건 | 342,833,333원 |
최근 구간과 그 이전 거래를 비교한 추세는 +1.5%로 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 342,833,333원뿐 아니라 최신 거래 348,000,000원보다도 높은 가격입니다. 즉 시장이 최근 소폭 강해졌다는 사실과 현재 신건 가격에 메리트가 없다는 판단은 동시에 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,980,000원 |
| 1. 근저당 · 서천서부수산업협동조합 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 240,509,950원 | 61,620,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 147,299,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 690,209,949원 중 배당모델상 채권자 배당액은 364,020,000원, 미배당액은 326,189,949원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 5,980,000원입니다. 이 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모델이고, 강해심의 임차관계가 확정되면 실제 배당 및 매수인 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·각급학교·공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 고색역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층/지상14층 건물의 9층 906호이며 사용승인일은 1998.08.05입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지 대원레스피아는 474세대이며 비교면적은 84.93㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 19,095㎡, 공시지가 1,928,000원/㎡이며 토지 이용상황은 아파트, 지형 높이는 평지입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 및 이용관리상태를 직접 확인하지 못해, 응찰 전 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강해심 전입일 확인. 말소기준 2023.04.13. 이전인지 이후인지에 따라 대항력 판단이 달라지므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 강해심 보증금·확정일자 확인. 현재 금액과 확정일자를 특정할 수 없어 미배당 보증금 인수 여부를 최종 계산할 수 없습니다.
- 김진명. 전입일 2023.04.14.로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 가격. 370,000,000원은 최근 12개월 평균 342,833,333원의 107.9%이며 최신 거래 348,000,000원보다 높습니다. 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 후속 담보등기. 2025.05.29. 주식회사케이원대부로의 근저당권 이전과 서천서부수산업협동조합 근질권, 2025.07.03. 이순재 근질권의 현재 상태를 최신 등기부로 확인하세요.
- 세금·배당. 수원시와 국의 압류가 있으며 배당모델은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 부재였으므로 내부·수리 필요성·관리상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 가격도, 임차인도 확인이 더 필요하다”
이 물건은 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2023.04.13. 서천서부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 쪽에서 강해심의 전입일·보증금·확정일자가 확정되지 않아 대항력 가능·미상이 남아 있습니다. 배당모델의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 되는 이유입니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 신건 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 342,833,333원의 107.9%이고, 최신 2026.07. 거래 348,000,000원보다 높습니다. 최근 추세가 +1.5%로 약세는 아니지만, 그렇다고 현재 가격에 할인 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 등기 기준은 명확하지만, 임차관계가 확정되지 않았고 신건 가격도 최근 시세 위. 이 두 가지를 모두 해소한 뒤에야 응찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
