수원지방법원 2024타경101499. 경기도 수원시 권선구 고색동 대원아파트 105동 906호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 감정가 370,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 259,000,000원이 됐습니다. 감정가의 70% 수준이므로 가격 조건은 개선됐습니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이후 전입한 김진명과 전입일 자체가 확인되지 않은 강해심을 구분해서 판단해야 한다는 점입니다.
말소기준권리는 2023.04.13 설정된 서천서부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 302,400,000원이며, 이후 비엔케이캐피탈과 우리금융캐피탈의 가압류, 수원시와 국의 압류 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고산로6번길 45, 105동 9층 906호 (고색동, 대원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 지상 14층 중 9층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 사용승인 1998.08.05 |
| 소유자 | 홍남순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 말소기준권리 | 2023.04.13 근저당권 · 채권최고액 302,400,000원 |
| 근저당권 변동 | 서천서부수산업협동조합 → 주식회사케이원대부 (2025.05.29 이전등기) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천서부수산업협동조합 / 257,140,523원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 전입 확인 인원 | 김진명 · 강해심 (실제 임차인 2명) |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 임대관계 미상 · 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 판단
등기상 핵심 기준은 2023.04.13 서천서부수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.28 비엔케이캐피탈 가압류, 2024.12.13 우리금융캐피탈 가압류, 2025년 수원시·국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 설정되었습니다. 경매 매각에 따라 해당 등기권리는 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확인 위험
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차 관련 인원은 김진명과 강해심, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 두 사람의 전입 및 보증금 상태가 다르므로 각각 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진명 | 2023.04.14 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 | 해당 없음 |
| 강해심 | 미상 | 0원 기재 · 실제 미상 | 가능·미상 |
확정일자 미상 배당요구 신고 2024.12.20 |
해당 없음 |
핵심은 실질취득가액입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 강해심의 선순위 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 인수되는 경우에는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금이 실질취득가액이 됩니다. 특히 인수할 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당에 의한 변제가 없다면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 따라서 강해심의 권리관계가 해소되기 전에는 259,000,000원만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득이 관건
대원레스피아 단지의 전용 84.93㎡ 동일 면적 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 345,333,333원, 최근 12개월 6건 평균은 348,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 · 380,000,000원이며, 최근 대비 이전 거래 추세는 +1.6%로 집계되었습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보겠습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 11 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2025.07 | 84.93㎡ | 2 | 337,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 6건 | 348,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 345,333,333원 |
현재 최저매각가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 348,000,000원의 74.4%입니다. 최신 거래 380,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 감정가 370,000,000원은 최근 평균보다 높았지만, 한 차례 유찰되면서 명목상 가격 경쟁력은 개선되었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,426,000원 |
| 1. 근저당권 · 서천서부수산업협동조합 명의 기준 | 302,400,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 240,509,950원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 147,299,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 4,426,000원을 차감하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 254,574,000원입니다. 전체 채권액 690,209,949원에 대한 채권자 총배당은 254,574,000원으로 추정되며, 미배당 합계 435,635,949원이 발생합니다.
다만 이 미배당액 전체가 낙찰자의 인수액이라는 의미는 아닙니다. 후순위 가압류 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미변제액이 확인된다면 별도의 인수 위험이 생길 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
현재는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%가 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 가정된 회차별 최저가와 예상배당은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 (70%) | 259,000,000원 | 254,574,000원 | 435,635,949원 | 0원 추정 · 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 181,300,000원 | 177,961,800원 | 512,248,149원 | 0원 추정 · 미확정 |
| 3회 유찰 (34%) | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 565,876,690원 | 0원 추정 · 미확정 |
유찰이 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 실제 선순위 임차인 인수액이 발생한다면 낮은 낙찰가만큼 인수 부담이 커질 수 있어, 유찰 자체가 실질취득가액을 낮춘다고 보장할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각급학교, 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 고색역이 소재합니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 1998.08.05 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가 기준은 1,928,000원/㎡입니다. 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부지입니다.
- 환금성. 대원레스피아는 474세대 규모로, 전용 84.93㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 차이가 존재하므로 층, 내부 수리 상태, 주변 주거환경과 소음 영향을 함께 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사되었습니다. 실제 내부 상태와 점유관계는 현장 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강해심의 대항력. 전입일, 실제 점유 개시 시점, 주민등록 유지 여부를 확인하고 2023.04.13 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
- 실제 임차보증금. 강해심의 보증금 0원 기재를 그대로 확정하지 말고 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조하여 보증금 및 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 김진명의 점유관계. 2023.04.14 전입으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 배당요구 여부, 실제 거주 형태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 근질권. 서천서부수산업협동조합에서 주식회사케이원대부로의 권리이전, 서천서부수산업협동조합 및 이순재의 근질권 설정이 배당과 말소에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 수원시 및 국의 압류와 관련하여 당해세 여부, 법정기일 및 우선배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저가와 별도로 법원 매각공고에 표시된 보증금액 및 납부조건을 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 점검해야 합니다.
- 내부·소음·규제. 내부 상태가 미확인된 만큼 수리비를 점검하고, 군용비행장 소음대책구역과 토지거래허가 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세와 실질취득. 최근 12개월 평균 348,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 기준으로, 낙찰가에 인수금액과 추가 비용을 반영해 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 기록과 법원 매각공고를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”
수원 대원아파트 906호는 감정가 370,000,000원에서 1회 유찰되어 259,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 348,000,000원의 74.4%라는 점에서 명목상 가격 조건은 분명 개선됐습니다. 거래 추세도 제시된 수치상 +1.6%입니다.
그러나 말소기준 근저당권 이후의 등기권리가 소멸한다고 해서 임차인 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 김진명은 말소기준권리 이후 전입이 확인되지만, 강해심은 전입일과 실제 보증금이 미상입니다. 여기에 근저당권 이전과 근질권 설정, 조세 압류도 존재합니다.
따라서 배당표의 매수인 인수액 0원을 확정값으로 취급해서는 안 됩니다. 강해심의 선순위 대항력과 보증금 인수 위험이 해소되어야 실제 취득부담을 산정할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 ‘가격상 관심, 권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 현재 최저가의 할인율보다 중요한 것은 실제로 얼마를 인수하고 얼마에 취득하느냐입니다.
