수원지방법원 2025타경53016. 인계동 한라시그마팰리스 7(102)층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 조사에서는 건축물대장·현황도상 사무실로 표시된 공간이 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 정찬호로, 2021.06.15. 거래가액 164,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름만 보면 오래된 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 2006.12.22. 설정된 한국스탠다드차타드제일은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당은 2014.06.23. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.08.18. 기흥세무서장의 국 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2021.06.16. 전입신고를 갖춘 신수인이 존재한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중부대로 110, 7(102)층701호 (인계동,한라시그마팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장 및 현황도상 사무실, 감정 조사상 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 26층 건물 내 제7(102)층 제701호 · 사용승인 2006.10.19. |
| 소유자 | 정찬호 (2021.06.15. 거래가액 164,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신수인 / 223,890,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인의 전입이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 현재 소유자 정찬호의 취득일이 2021.06.15., 신수인의 전입신고일이 2021.06.16.이고, 말소기준으로 잡힌 국 압류는 2022.08.18.입니다. 신수인은 기준권리보다 먼저 전입한 임차인으로 조사돼 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 이후 2024.07.18. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
현황조사의 ‘신수인’과 등기부 임차권자의 ‘신수인(개명전신초롱)’은 동일인을 가리키므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신수인 임차권등기: 신수인(개명전신초롱) | 200,000,000원 | 전입 2021.06.16. 점유개시 2021.06.15. | 2021.05.25. | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 승계 |
② 가격 판단 — 유찰돼도 총부담은 약 2억원대에 묶인다
이 사건은 단순히 “신건 2억원”으로 볼 수 없습니다. 현재 회차 배당 가정에서 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외하면 신청채권자 배당액은 196,400,000원입니다. 이를 보증금 200,000,000원과 비교하면 최소 3,600,000원이 미변제되므로 현재 회차 실질취득은 최소 203,600,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 낙찰가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 시나리오별 신청채권자 배당액과 보증금 200,000,000원의 차액을 기준으로 보면 총부담은 계속 약 200,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권자 배당 | 보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 3,600,000원 | 203,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신수인 | 223,890,410원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 총액 223,890,410원 중 예상배당은 196,400,000원으로, 배당표상 미배당은 27,490,410원입니다. 임차보증금 자체는 200,000,000원이므로, 현재 회차에서 보증금 기준으로 최소 3,600,000원의 미변제 잔액이 발생하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 인수 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건축물대장 및 현황도상 사무실로 표시됐으나 탐문조사와 주택임차권 등기내역 등을 고려해 주거용 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 용도 차이. 집합건물 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 2·3층 용도 기재가 서로 다릅니다. 본 호의 실제 이용도 공부상 사무실과 주거 이용이 일치하지 않습니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 건부지로, 토지면적 4,984.0㎡, 공시지가 3,983,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25~30미터, 남서측 약 8~10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 최소 203,600,000원, 1회 유찰 시 203,040,000원, 2회 유찰 시 202,592,000원 수준으로 계산됩니다.
- 보증금 잔액 승계 확인. 임차권등기 보증금 200,000,000원 중 실제 배당액을 제외한 잔액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
- 당해세 확인. 2022.08.18. 국 압류와 2024.11.15. 수원시 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 종류·법정기일·배당순위에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 관계 확인. 신수인이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 채권원인과 청구금액 223,890,410원의 구성을 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도·현황 불일치 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 사무실이지만 실제 주거용 이용으로 조사됐습니다. 사용·대출·재매각 관점의 제약을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세채권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2억원에 낙찰받으면 2억원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 낙찰가 숫자만 보면 단순한 신건처럼 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 실제 임차인 1명인 신수인은 2021.06.16. 전입해 2022.08.18. 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 배당 가정만 적용해도 실질취득은 최소 203,600,000원입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 각각 203,040,000원, 202,592,000원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 이 물건은 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 2억원대에 고정되는 대항력 인수형에 가깝습니다. 여기에 근린시설·사무실 표기와 실제 주거 이용의 차이까지 겹칩니다. 최저가가 아니라 실질취득액과 임차보증금 승계액을 먼저 보는 사건입니다.
