* 62,760,000원은 예상배당액 137,240,000원 전부가 보증금 200,000,000원에 충당된다고 가정한 산술 예시입니다. 확정 인수액은 배당순위, 실제 보증금 변제액 및 매각조건에 따라 달라집니다.
수원지방법원 2025타경53016. 수원 팔달구 인계동 한라시그마팰리스의 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 건축물대장과 현황도에 사무실로 표시된 공간을 실제로는 주거용으로 사용 중인 것으로 조사했습니다. 겉으로 보면 감정가 2억 원짜리 물건을 한 번 유찰된 최저가 1.4억 원에 살 수 있는 기회처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 보증금 2억 원의 주택임차권이 설정되어 있고, 해당 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
소유자 정찬호는 2021년 6월 15일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 164,000,000원입니다. 임차인 신수인은 같은 시기 점유를 시작하여 2021년 6월 16일 전입신고를 했습니다. 이후 국의 압류, 수원시 압류, 임차권등기 및 강제경매가 이어졌습니다. 특히 이 물건은 임차권이 매각으로 등기상 말소되는지와 임차보증금 반환채무를 매수인이 승계하는지를 분리해서 보아야 합니다. 등기 말소만으로 보증금 인수 부담이 사라지는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중부대로 110, 7(102)층 701호 (인계동, 한라시그마팰리스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 공부상 / 실제 이용 | 건축물대장·현황도상 사무실 / 감정평가 조사상 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 26층 건물 내 제7(102)층 제701호 · 사용승인 2006.10.19 |
| 소유자 | 정찬호 (2021.06.15 소유권이전, 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신수인 / 223,890,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2022.08.18 갑구 6번 국 압류(기흥세무서장) |
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 매수인 인수 | 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부에 과거 설정됐던 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권 (채권최고액 93,000,000원)은 2014.06.23 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재의 유효한 담보권이나 말소기준권리로 잘못 취급하면 안 됩니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2022.08.18 국 압류입니다.
반면 신수인의 점유개시일은 2021.06.15, 주민등록일자는 2021.06.16입니다. 확정일자도 2021.05.25로 기재되어 있습니다. 즉 임차인의 주거점유·주민등록과 확정일자는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 주택임대차의 대항요건이 계속 유지된다는 전제 아래, 배당으로 돌려받지 못한 보증금의 인수 위험이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수인 개명 전 신초롱 · 건물 전부 |
전입 2021.06.16 확정 2021.05.25 점유 2021.06.15 |
200,000,000원 | 대항력 有 | 요건 기재 실제 배당순위 확인 |
잔액 인수 |
현황조사에 나타나는 신수인과 등기부 임차권자로 나타나는 신수인(개명 전 신초롱)은 동일한 임차인을 지칭하는 것으로 판단됩니다. 이를 서로 다른 임차인으로 계산해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명, 확인되는 보증금은 총 200,000,000원입니다.
임차권등기에는 2021.05.25 및 2023.06.09 임대차계약, 2021.06.15 점유개시, 2021.06.16 주민등록, 2021.05.25 확정일자가 기재되어 있습니다. 주택임차권등기는 2024.07.18 접수됐지만, 대항력 검토에서는 등기 접수일만 볼 것이 아니라 그 이전에 갖춘 점유·주민등록의 효력을 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 1.4억에 사도 약 2억
이 물건의 경제적 구조는 낙찰가 + 미변제 보증금 인수액입니다. 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당 가능한 돈도 줄어, 임차인에게 미지급되는 보증금이 증가할 수 있습니다. 그러므로 낙찰가 하락을 곧 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.
| 구분 | 최저가 | 예상 채권자 배당 | 보증금 인수 예시* | 실질취득 예시* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (70%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 62,760,000원 | 202,760,000원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 104,164,000원 | 202,164,000원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 133,034,800원 | 201,634,800원 |
* 각 회차의 예상 채권자 배당액 전부가 임차보증금 원금에 충당되고, 다른 변제나 우선 공제로 인한 조정이 없다는 가정입니다. 향후 유찰 회차는 시나리오일 뿐 확정 매각조건이 아닙니다. 표의 실질취득 예시는 취득세·추가 비용을 제외합니다.
표에서 볼 수 있듯 최저매각가가 140,000,000원 → 98,000,000원 → 68,600,000원으로 내려가더라도, 보증금 인수액을 포함한 실질취득 예시는 모두 약 200,000,000원 수준입니다. 이는 가격이 낮아지는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다. 특히 단순히 감정가의 49% 또는 34.3%에 입찰한다는 사실만으로 할인된 취득을 기대할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 신수인 | 223,890,410원 | 137,240,000원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 86,650,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금의 단순 배분 추정입니다. 미배당액 86,650,410원은 신청채권 전체에 대한 부족액이며 매수인 인수보증금과 동일한 수치가 아닙니다. 국·수원시 압류에 관련된 세금의 배당순위 및 당해세, 최우선변제 등은 별도 검증이 필요하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원공업고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 학교, 병원 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 전반적인 환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 26층 건물입니다. 사용승인일은 2006.10.19이고 승강기·위생·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25~30m, 남서측 약 8~10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 3,983,000원/㎡입니다.
- 용도 불일치. 사무실로 표시된 공간이 실제 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 향후 주거 지속 가능 여부, 용도 관련 제한, 대출 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 건물의 2·3층 용도 기재가 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 서로 다르게 확인됩니다. 해당 차이의 구체적인 영향은 원본 도면과 건축물대장으로 검토할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설 및 업무용 건물의 주거 이용 물건은 일반 주거용 아파트와 동일한 매수층·금융조건을 전제하기 어렵습니다. 실거래 비교와 실제 대출 가능 여부 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 인수조건. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권과 보증금 미변제 잔액 인수 문구를 직접 대조하고, 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 임차인 동일성. 신수인과 개명 전 신초롱의 동일인 여부, 임차계약 원본, 임차권등기 내용 및 신청채권과의 관계를 확인하세요.
- 배당순위. 국 압류·수원시 압류에 관계된 세금의 종류와 법정기일, 임차인 확정일자, 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 입찰가뿐 아니라 보증금 인수 예상액, 취득세, 명도비, 관리비, 금융비용 등을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰에 따른 착시. 최저가가 98,000,000원 또는 68,600,000원으로 내려가도 보증금 인수액이 함께 늘 수 있으므로 유찰만을 가격 메리트로 보지 마세요.
- 공부상 용도. 근린시설·사무실의 실제 주거 이용에 따른 사용 제한, 금융기관 담보평가와 대출 가능 여부를 확인하세요.
- 최근 실거래. 한라시그마팰리스의 비교 가능한 호실·용도·면적·층별 거래사례를 확인하고, 약 2억 원 수준의 실질취득 부담과 비교하세요.
- 점유·인도. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환·명도 협의 필요성을 확인하세요. 보증금을 인수하는 경우 점유 해소에 별도 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 체납 관리비. 공용부분 미납 관리비 및 기타 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 재검증. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·채권계산서를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “1.4억 낙찰이 1.4억 취득은 아니다”
이 사건의 핵심은 최저매각가 140,000,000원이 아니라 임차보증금 200,000,000원의 잔액 인수 위험입니다. 실제 임차인 신수인의 점유와 전입은 2022년 국 압류보다 앞서 있고, 매각물건명세서는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차에서 집행비용을 제외한 예상배당액 전부가 보증금에 충당된다는 단순 가정만으로도 실질취득액은 약 202,760,000원입니다. 향후 유찰로 최저매각가가 더 낮아져도 보증금 미변제 잔액이 증가하므로 실질 부담은 약 2억 원 수준에 머물 수 있습니다. 여기에 공부상 사무실과 실제 주거 이용의 차이, 세금 배당순위 및 임차권의 최종 인수금 확정 문제가 남아 있습니다.
권리위험 높음, 가격 메리트 미확인. 따라서 이 물건은 최저가의 할인율을 이유로 적극 입찰할 대상이 아니라, 실제 배당·인수금과 최근 비교 시세를 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다. 보증금 인수 구조가 그대로 유지되는 한 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득 비용이 크게 낮아지는 것은 아닙니다.
