인천지방법원 2025타경1585. 인천 남동구 만수동 5-456 에이동 지층비02호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임은실이고, 2001.02.01. 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2010.05.20. 을구 10번 최양등 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2025.09.25. 최양등이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 더 주의할 부분은 물건 특정입니다. 매각물건명세서 비고에는 출입문 표시가 ‘제비02호’인 반면 건축물대장의 건축물현황도에서는 ‘비01호’로 확인되어 공부와 현황이 일치하지 않는다고 적혀 있습니다. 감정평가 요항에도 현재 현황상 호별 위치와 공부상 호별 위치가 서로 다르다고 명시되어 있어, 현장 확인 없이 단순한 표기 오류로 넘기기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1585 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-456 에이동 지층비02호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 만수로111번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 기준 면적 | 57.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층비02호 · 사용승인일 1996.12.21 |
| 소유자 | 임은실 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 최양등 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 최양등 근저당
과거에는 1997년 근저당, 1998년 임의경매·가압류, 2001년 가압류, 2006년 소유권이전담보가등기, 2010년 압류 등이 있었지만 등기부상 이미 말소된 이력이 다수입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2010.05.20. 설정된 최양등의 60,000,000원 근저당입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘같은 면적’ 비교가 아니다
현일(5-456)의 확인 거래는 모두 68.54㎡이고, 대상 기준 면적은 57.9㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 80,000,000원이 최근 12개월 거래 128,500,000원의 62.3%라는 수치만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.54㎡ | 3 | 128,500,000원 |
| 2024.12 | 68.54㎡ | 3 | 119,350,000원 |
| 2023.05 | 68.54㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 68.54㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 68.54㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.10 | 68.54㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.54㎡ | 6건 | 117,808,333원 |
최근 12개월 거래는 2026.07의 128,500,000원 한 건이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 11.1%입니다. 최근 가격 자체는 과거보다 높아졌지만, 대상은 지층이고 비교 거래는 68.54㎡의 지상층 거래입니다. 가격 차이에는 면적·층·호실 상태 차이가 함께 섞여 있으므로 62.3%라는 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 최양등 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,160,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 18,160,000원입니다. 1회 유찰 시 64,000,000원에서도 신청채권은 전액 충족되지만, 2회 유찰 시 51,200,000원에서는 예상배당 49,878,400원으로 10,121,600원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천고등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1996.12.21입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 9m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 418.0㎡, 사다리형·완경사, 공시지가 1,454,000원/㎡입니다.
- 규모. 현일(5-456)은 15세대이며 확인된 거래는 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 출입문 ‘제비02호’와 건축물현황도 ‘비01호’ 불일치를 현장에서 직접 대조하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 확인하세요.
- 시세 비교. 최근 거래는 68.54㎡인데 대상 기준 면적은 57.9㎡입니다. 62.3%라는 수치만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 지층 특성. 대상은 지층비02호이므로 현장 상태와 채광·환기·습기 등 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 배당 확인. 신건 기준 근저당 60,000,000원은 전액 배당되지만 2회 유찰 시에는 10,121,600원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물현황도와 실제 호실을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 물건 특정이 먼저”
최저가 80,000,000원은 최근 12개월 거래 128,500,000원의 62.3%라 숫자만 보면 큰 차이가 납니다. 그러나 비교 거래는 68.54㎡이고 대상 기준 면적은 57.9㎡이며, 무엇보다 출입문 표시와 건축물현황도의 호실 위치가 서로 다릅니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이지만, 이 사건은 권리보다 물건 특정과 현장 확인이 우선입니다. 가격 판단은 그 확인이 끝난 뒤 해야 합니다.
