인천지방법원 2025타경1610. 청라봄빌딩 1층 102호로, 사건 용도는 도시형생활주택이고 감정평가 당시 실제 이용상태는 상점(식당)입니다. 소유자 김현진은 2019.03.12 거래가액 510,598,200원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합의 채권최고액 444,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 이순정은 1층 102호를 점유하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월차임 600,000원입니다. 전입일은 2025.04.14로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.15 접수됐지만 우선변제 여부는 확인된 범위에서 확정할 수 없으므로, 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 상점(식당)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김현진 (2019.03.12 소유권이전 · 거래가액 510,598,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 491,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 353,914,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
핵심은 2019.03.12 근저당권입니다. 이후 2025.02.14 영동농업협동조합 가압류가 있었지만 2025.04.08 해제돼 2025.04.10 말소됐습니다. 2025.09.17 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순정 | 1층 102호 | 2025.04.14 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2025.12.15 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 491,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 491,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가나 최저가만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
대신 회차가 내려갈 때 채권자의 미배당 규모는 명확하게 달라집니다. 1회 유찰 시 매각가는 392,800,000원이고 채권 미배당은 57,499,200원, 2회 유찰 시 매각가는 314,240,000원이고 미배당은 134,959,360원입니다. 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족액으로, 현재 분석상 매수인에게 그대로 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,310,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,690,000원 |
현재 회차 491,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 444,000,000원이 전액 배당되는 구조이고 소유자 잔여는 39,690,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 형성돼 있으며 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 도시형생활주택이며 감정평가 당시 상점(식당)으로 이용 중이었습니다. 주거용 물건으로 단순 가정해서는 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 10층 중 1층 102호이며 위생설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 냉방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측 포장도로를 이용하며 토지는 평지의 가로장방 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 3,911,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 이순정은 대항력은 없지만 배당요구를 했습니다. 우선변제·최우선변제 해당 여부와 실제 배당표를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 상점(식당)으로 이용 중입니다. 현장 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 491,000,000원을 곧바로 저가라고 판단할 근거가 없습니다. 주변 동일·유사 물건의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 392,800,000원, 2회 유찰 시 314,240,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여 및 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.03.12 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이순정의 전입은 2025.04.14로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아니어서 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 좋은 경매물건이라고 결론내리려면 권리만으로는 부족합니다. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 상점(식당)이고, 현재 최저가 491,000,000원과 비교할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 보류”입니다.
