수원지방법원 2025타경56946. 수원 장안구 영화동 엘리시움 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이소라이고, 2021.09.06 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 담보권이 아니라 임차권의 시간순서입니다. 김세정의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.09.06이고 주택임차권등기는 2023.10.04에 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2023.11.02 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류이므로, 확약이 없다면 이 임차권은 매수인에게 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김세정)가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다” 는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김세정 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 영화동 273-10 엘리시움 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 장안구 수성로364번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이소라 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,210,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.02.05 설정된 옹진수산업협동조합 960,000,000원 근저당과 유용원 500,000,000원 근저당은 모두 2021.09.06 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.11.02 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원입니다. 그보다 앞선 김세정의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있으나, 이번 사건은 2026.06.01 제출된 확약으로 실질 인수 위험이 해소된 형태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.09.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 김세정 보증금 | 270,000,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,210,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 3,594,000원이며, 이 금액은 확약이 없을 경우의 룰상 인수액입니다. 본건은 2026.06.01 확약이 제출돼 김세정 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 271,000,000원 | 3,594,000원 | 271,000,000원* |
| 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 57,035,200원 | 216,800,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 173,440,000원 | 99,788,160원 | 173,440,000원* |
확약이 없었다면 김세정 보증금 270,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼, 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성중학교 남측 인근이며, 주변은 다세대·단독주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 3미터, 남서측 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 이행되는 구조인지 확인하세요.
- 국세·지방세. 국·수원시·국민건강보험공단·부평구 관련 압류가 있으므로 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 271,000,000원의 적정성은 별도 현장조사와 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.07입니다. 입찰 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 확약으로 0원*”
이 물건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 김세정의 전입·확정일자는 2021.09.06으로 말소기준 2023.11.02보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금도 270,000,000원이라 신건 배당에서도 3,594,000원이 부족합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 그래서 룰상 부족분은 존재하지만 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리의 핵심은 이 확약이고, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용·이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 계산상 신건 인수 부족분은 3,594,000원입니다.
