수원지방법원 2025타경57469. 수원시 팔달구 구천동 로잔빌 5층 501호로, 감정평가상 현재 공동주택(도시형생활주택원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박민주는 2021.05.25 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 172,000,000원입니다. 이후 2021.07.05 허남진 명의 근저당권 채권최고액 36,000,000원이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 문서하는 2021.02.17 임대차계약, 2021.04.07 확정일자, 2021.04.30 전입·점유를 갖췄고 보증금은 172,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
신건 매각가 160,000,000원을 기준으로 계산하면 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 15,040,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 하지만 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약 때문에 문서하 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 한해 적용되는 해소 사유이며, 다른 별도의 선순위 점유자가 확인되는 경우까지 자동으로 포괄하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 구천동 32-8 로잔빌 5층 501호 · 정조로742번길 13-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택원룸형) · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 박민주 · 2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,198,026원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.05 허남진 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
문서하의 전입·점유 2021.04.30은 허남진 근저당권 2021.07.05보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 172,000,000원입니다. 주택임차권은 2023.06.26 등기됐고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문서하 | 전유부분 전부 · 2021.04.30 | 172,000,000원 | 포기 확약 | 있음 | 해당 없음 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 160,000,000원입니다. 임차보증금은 172,000,000원이지만 대항력 포기 확약이 적용되므로 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 160,000,000원입니다. 낙찰가 160,000,000원에 별도의 임차보증금 인수액을 더해 172,000,000원으로 고정되는 구조가 아닙니다.
다만 동일 지역·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 비교값이 확인되지 않으므로, 160,000,000원이 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 이 사건은 권리상 주된 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 점과 가격이 싸다는 판단을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 문서하 보증금 | 172,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 근저당 · 허남진 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 191,198,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 15,040,000원이지만, 2026.06.01 대항력 포기 확약을 적용하면 문서하 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매교동행정복지센터 임시청사 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 중 제5층 제501호이며 사용승인일은 2018.03.05입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 인근 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 서측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 거래규제. 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도에는 다세대주택이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 적용 대상·조건과 매각물건명세서 최종본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당요구 확인. 문서하는 2023.06.26 주택임차권등기와 배당요구가 확인되며 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 세금 압류 4건. 울산세무서, 국민건강보험공단, 미추홀구, 수원시 관련 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가 160,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 도시형생활주택원룸형·다세대의 최신 거래와 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 172,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 감정가 160,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제로 확약을 무시하면 신건 배당 후 15,040,000원이 남아 매수인 인수 구조가 됩니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 그 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 더 이상 ‘보증금 1.72억을 떠안느냐’가 아니라 확약의 유효·적용범위를 원문으로 확인하고, 세금 압류 4건의 당해세 여부와 신건 160,000,000원의 시장가격 적정성을 검증하는 것입니다. 권리의 가장 큰 고비는 확약으로 넘어갔지만, 시세 확인 없이 신건 가격 자체를 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
