인천지방법원 2025타경508223. 소래포구역 동측 인근의 논현유호엔시티1단지 104동 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 팔방건설주식회사이며, 2016.04.12 소유권이전 당시 거래가액은 109,190,700원입니다. 등기부에는 근저당권이 없지만 가압류·압류가 다수 존재하고, 그보다 앞선 2023.05.26 차정식 명의 소유권이전등기청구권 가등기가 핵심입니다.
말소기준권리는 2024.03.08 김영미의 가압류 47,363,599원입니다. 이후의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 갑구 7번 가등기는 말소기준보다 먼저 설정돼 매각물건명세서상 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “근저당이 없으니 깨끗하다”고 볼 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 제104동 제4층 오피스텔403호 · 도로명 인천광역시 남동구 포구로 35 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 33.295㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 4층 403호 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 팔방건설주식회사 · 2016.04.12 소유권이전 · 거래가액 109,190,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지호 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.08 갑구 8번 가압류 · 김영미 · 47,363,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 매수인에게 남는다
2024.03.08 이후의 김영미·전문건설공제조합·전북은행·서울보증보험·신아영·케이디이엔지 등의 가압류와 국민건강보험공단·계양구·국의 압류, 2025.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 가등기는 별개입니다. 따라서 배당표상 “매수인 인수액 0원”으로 계산된 숫자만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 가등기는 금액이 아니라 소유권 자체에 영향을 줄 수 있는 인수권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지호 | 2021.04.21 | 미상 | 2025.05.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김지호의 전입신고일은 2021.04.21로 말소기준권리 2024.03.08보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도상 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 미배당 인수액과 실질취득가격도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
연계된 실거래 표본은 유호엔시티101-103동의 33.3㎡·31.7㎡ 거래입니다. 12건 전체 평균은 85,833,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 84,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 85,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.7% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.3㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 33.3㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 33.3㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 31.7㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 33.3㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 84,250,000원 |
현재 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 높고, 12건 표본의 최고 거래가 90,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 85,833,333원과 비교해도 최저가 비율은 108.3%입니다. 게다가 최근 추세가 -2.7%이므로 “신건인데 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 평가를 할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김영미 | 47,363,599원 | 47,363,599원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 43,562,401원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,820,948원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 995,520,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신아영 | 19,371,934원 | 0원 |
| 갑구 11-1번 가압류 변경 | 920,459,452원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 케이디이엔지 | 41,221,200원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 김지호 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 3,131,757,133원 중 예상배당은 90,926,000원이며, 미배당액은 3,040,831,133원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 배당표의 금전상 인수액 0원 표시는 선순위 가등기와 보증금 미상의 점유 위험을 해소한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 소래포구역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 광대로, 북측·남측 중로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(소래)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장성. 연계 시세 표본은 383세대·2013.05.09 준공이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.2회·낙찰률 0.0%로 환금성 지표가 약합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 7번 가등기 원인 확인. 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권 행사 가능성과 말소 합의 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 확인. 매각물건명세서에 매매예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있으므로 이 위험이 해소되지 않은 상태에서 가격만 보고 입찰하면 안 됩니다.
- 김지호 임대차 원본 확인. 전입일은 2021.04.21이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 김지호와 강제경매 신청 채권자 김지호가 동일인으로 기재돼 있으므로 관계인 여부와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가 93,000,000원이 최근 12개월 평균 84,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 이미 웃돕니다.
- 유찰 후에도 권리 우선. 1회 유찰 시 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원이지만 가등기·임차인 위험이 해결되지 않는 한 낮은 가격만으로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·가등기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 소유권을 지킬 수 있는지”
이 사건은 신건 가격부터 매력적이지 않습니다. 최저가 93,000,000원이 최근 12개월 평균 84,250,000원의 110.4%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높으며 최근 거래 추세는 -2.7%입니다. 그러나 이보다 더 큰 문제는 매수인에게 인수되는 선순위 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있다는 문구가 명시돼 있어 권리위험의 강도가 매우 높습니다.
또한 실제 임차인 1명인 김지호의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 그 김지호가 경매신청 채권자와 동일인으로 기재돼 있다는 점도 추가 확인사항입니다. 따라서 이 물건은 “93,000,000원에 사는 물건”이 아니라, 가등기와 임차관계가 해결된 뒤에야 실질취득가격을 계산할 수 있는 물건입니다. 권리 미해결, 가격도 최근 시세 이상, 환금성 지표도 약한 만큼 결론은 고위험 D입니다.
