수원지방법원 2025타경57580. 용인시 처인구 모현읍 능원리 ‘퀸즈하임’ 104동 202호, 전용 81.05㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023년 설정된 강춘구의 주택임차권입니다. 보증금은 260,000,000원, 점유·전입일은 2021.10.25이고 임차권 경정등기에는 임대차계약일 2021.09.09, 확정일자 2021.09.13이 기재돼 있습니다. 이 권리는 2025.08.27 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 구조에서는 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 강춘구 임차권에 대해 배당표상 계산되는 미배당액 13,314,000원은 일반적인 권리계산상 인수액이지만, 정확도 규칙상 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 81.05㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 중 2층 202호 |
| 소유자 | 채경숙 · 2021.10.26 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위지만 확약이 핵심
현재 등기부상 과거 우리은행·국민은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 경매에서 실질적으로 확인할 핵심은 을구 8번 강춘구 주택임차권과 2025.08.27 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 강춘구의 전입일 2021.10.25는 경매개시결정보다 앞서고, 보증금 260,000,000원에 우선변제권도 인정되는 자료입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강춘구 | 건물의 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 전입 2021.10.25 확정 2021.09.13 2024.03.25 경정등기 반영 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래 1.85억, 신건은 135.7%
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 매칭된 퀸즈하임 104동 실거래는 4건이며, 최신 거래는 2026.03, 185,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 81.05㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 81.05㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 81.6㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 81.05㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.05㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,750,000원 |
최저매각가 251,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.7%입니다. 전체 4건 평균과 비교해도 110.7%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -23.1%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 260,000,000원·270,000,000원 거래를 앞세워 신건 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 시장 기준으로는 명확히 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 강춘구 보증금 | 260,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차보증금 부족분 13,314,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.01 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득가는 내려간다
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조여서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 대항력 포기 확약을 반영하므로 강춘구 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 유찰에 따라 매각가격 자체가 내려가는 효과가 그대로 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 일반계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 13,314,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 62,811,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 102,408,960원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 퀸즈하임 104동은 총 6세대입니다.
- 입지. 능원초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 4건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -23.1%로 가격 하락 방향을 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약서가 강춘구 임차권에 적용되고 매수인 인수 0원이 유지되는지 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 8-2 경정등기에는 임대차계약일 2021.09.09, 확정일자 2021.09.13이 기재돼 있으므로 본등기와 경정등기를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 226,750,000원보다 최신 185,000,000원·최근 12개월 평균 185,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.1%가 확인되므로 과거 260,000,000원·270,000,000원 거래만으로 현재 가치를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대이고 최근 거래 표본이 적어 아파트처럼 풍부한 비교사례를 기대하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 리스크
이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 신건 기준 미배당 13,314,000원을 산출합니다. 그러나 2026.06.01 대항력 포기 확약이 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 입찰 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 185,000,000원의 135.7%이고, 최근 거래 추세도 -23.1%입니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 최근 시장보다 높은 상태입니다. 권리 리스크는 완화, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 이후 가격이 최근 실거래 수준과 어떻게 만나는지가 핵심입니다.
