수원지방법원 2025타경57580. 용인시 처인구 모현읍 능원리의 퀸즈하임 104동 2층 202호, 전용 81.05㎡ 다세대주택입니다. 2012년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 해당 동은 6세대 규모입니다. 소유자 채경숙은 2021년 10월 26일 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 260,000,000원을 청구하는 강제경매를 진행하면서 이번 매각에 이르렀습니다.
이 사건에서 가장 먼저 보아야 할 것은 감정가에서 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 등기부 을구 8번에는 임차인 강춘구 명의의 260,000,000원 주택임차권이 등기되어 있습니다. 전입일은 2021년 10월 25일로, 2025년 8월 27일 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 원칙적으로 대항력 인수 문제가 발생하는 선순위 권리입니다.
다만 사건에 중요한 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출한 것입니다. 이 확약이 실제 매수인 인수 여부를 뒤집을 수 있습니다. 특히 등기된 임차권자는 강춘구인데 확약서 제출자는 주택도시보증공사이므로, 두 권리의 승계·대위 관계와 확약의 효력 범위를 확인하는 것이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 제104동 제2층 제202호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 모현읍 충렬로 7-7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 81.05㎡ · 철근콘크리트구조 3층 중 2층 |
| 건물 현황 | 2012.10.24 사용승인 · 퀸즈하임 104동 · 6세대 |
| 소유자 | 채경숙 (2021.10.26 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 175,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.27 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 강춘구 · 보증금 260,000,000원 · 을구 8번 |
| 특별사항 | 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 권리 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
강춘구 건물 전유부분 전부 을구 8번 임차권 |
전입 2021.10.25 점유개시 2021.10.25 확정일자 2021.09.13 (경정 후) |
260,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 있음 |
확약 효력 확인 형식상 미배당 87,559,800원 확약 적용분 실질 인수 0원 |
2024년 3월 25일의 을구 8-2번은 같은 임차권의 경정등기입니다. 임대차계약일이 2021년 9월 9일로, 확정일자가 2021년 9월 13일로 정정된 내역입니다. 따라서 이를 별도 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사 역시 현재 확인되는 신청채권자이므로 별도의 주거 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 1.757억의 할인은 충분한가
퀸즈하임 104동의 확인되는 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 226,750,000원이지만, 여기에는 2021년과 2022년의 높은 거래가 포함되어 있습니다. 지금의 가격 수준을 판단할 때는 최근 12개월 실거래인 2026년 3월 185,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 (최신) | 81.05㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 81.05㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2022.04 | 81.60㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 81.05㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.05㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,750,000원 |
최저매각가 175,700,000원은 최신 거래가 185,000,000원의 95.0%입니다. 따라서 확약이 완전히 유효하여 인수액이 0원이 된다면, 최신 거래보다 낮은 가격에 취득할 가능성은 있습니다. 다만 차이는 9,300,000원이고, 취득세·명도·수리 등 별도 비용을 반영하면 실제 할인 폭은 더 작아질 수 있습니다.
반면 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -23.1%의 하락 추세입니다. 2021년 260,000,000원, 2022년 270,000,000원 수준의 가격을 현재 시세라고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이어서 시세의 대표성은 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,259,800원 |
| 1. 임차인 강춘구 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | 260,000,000원 | 87,559,800원 |
위 배당은 집행비용 3,259,800원을 추정 반영한 금액입니다. 우선변제권과 대항력 포기의 법률효과는 구분됩니다. 임차보증금 미배당액 87,559,800원은 형식상 인수 위험액이며, 유효한 확약 적용분의 실질 인수액과는 다릅니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권과 임차보증금이 동일 보증채권의 대위·승계 관계라면 이를 별개 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 안전한가
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 사건에서는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 이 경우 매수인 실질취득액은 보증금 260,000,000원 부근에 머무르게 됩니다. 반면 대항력 포기 확약이 해당 인수권리 전체에 유효하다면 이 미배당액을 매수인이 부담하지 않는 구조가 됩니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 미적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 175,700,000원 | 87,559,800원 | 263,259,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 122,989,999원 | 139,531,861원 | 262,521,860원 |
| 3회 유찰(34%) | 86,092,999원 | 175,856,675원 | 261,949,674원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 처인구 모현읍 능원리 능원초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 무난하게 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측 약 8m, 북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물의 2층 202호입니다. 외벽 석재붙임, 내벽 도배 및 타일 마감이며 급배수·난방·출입문보안시스템 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·특화경관지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역·역사문화환경보존지역 등 지정사항이 있습니다. 공시지가는 741,600원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 퀸즈하임 104동은 6세대 규모로 실거래 표본이 적습니다. 최근 가격 하락 추세(-23.1%)까지 고려하면 매도 시 가격·매수자 확보에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원본. 2026.06.01 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 포기한 권리의 범위, 조건 및 매수인에 대한 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 권리승계와 임차권 말소. 강춘구 명의 임차권이 보증공사로 적법하게 대위·승계되었는지, 강춘구 명의의 별도 권리가 남는지, 임차권등기 말소에 관한 동의와 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 모두 260,000,000원입니다. 동일 채권의 승계관계인지 확인하고 이중 인수·이중 배당으로 해석하지 않아야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 을구 8-2번에서 임대차계약일과 확정일자가 정정되었습니다. 별도 임차인으로 계산하지 말고 경정등기의 효력을 확인해야 합니다.
- 현재 점유와 명도. 등기된 임차권과 실제 점유 현황은 별개입니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조를 통해 현재 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래가 185,000,000원, 하락 추세 -23.1%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 무리한 입찰가를 산정하지 않아야 합니다.
- 체납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부, 개별 공과금, 수리 필요성 등을 확인해 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 매각 원본 최종 대조. 2026.10.30 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 유효해야 비로소 가격을 논할 수 있다”
이 물건은 단순히 감정가 251,000,000원에서 최저가 175,700,000원으로 내려온 다세대주택이 아닙니다. 임차보증금 260,000,000원과 매수인 인수 여부가 낙찰 후 경제적 결과를 결정하는 사건입니다.
확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득액은 263,259,800원으로 계산됩니다. 최근 실거래가 185,000,000원을 크게 초과하므로 가격 경쟁력이 없습니다. 반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 해당 인수권리 전체에 유효하다면 실질 인수 0원으로 취득할 수 있고, 최저가 175,700,000원은 최근 거래가의 95.0%가 됩니다.
하지만 확약의 효력이 강춘구 명의 임차권 전체에 미치는지 확인해야 하고, 최근 시세가 -23.1% 하락한 점과 6세대 규모의 제한적인 환금성도 가볍게 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리승계·확약 범위 검증이 우선, 가격 판단은 그다음입니다. 확약이 유효하다는 서류상 근거가 확보되더라도 최신 거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
