수원지방법원 2025타경58833. 권선동 958-11의 2층 206호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 현재 소유자는 황성도이며 2022.03.17 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 128,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.01.14 전입·점유를 갖춘 이혜경의 보증금 128,000,000원 임차권입니다. 말소기준인 2022.08.26 근로복지공단 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 선순위 임차 구조입니다.
그대로라면 최저가 109,000,000원에서 집행비용 2,326,000원을 공제한 뒤 이혜경에게 106,674,000원이 우선 배당되고, 보증금 부족분 21,326,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고상 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 2층 206호 · 경수대로381번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 206호 · 사용승인일 2017.01.23 |
| 소유자 | 황성도 (2022.03.17 매매 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
2017년 설정됐던 서수원신용협동조합 근저당권들은 2022.01.14 등기부상 말소됐습니다. 이혜경은 임대차계약 2021.12.20, 확정일자 2021.12.20, 전입·점유개시 2022.01.14로 확인되며, 말소기준인 2022.08.26 근로복지공단 가압류보다 앞섭니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국민행복기금·서민금융진흥원 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 128,000,000원 | 2022.01.14 | 2021.12.20 | 원칙상 有 2026.06.01 포기 확약* | 有 배당요구 2024.01.17 | 실질 0원* 룰상 21,326,000원 |
② 확약 전·후 자금구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
대항력 포기 확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는, 보증금 128,000,000원이 최저가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 21,326,000원, 1회 유찰 시 42,769,600원, 2회 유찰 시 59,895,680원입니다. 즉 확약이 없다면 단순히 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 21,326,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 42,769,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 59,895,680원 | 실질 인수 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 이혜경 보증금 (우선변제) | 128,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 13,192,864원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 16,309,260원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,838,243원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,326,000원을 제외한 106,674,000원이 이혜경의 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 룰상 21,326,000원입니다. 다만 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 근거리에 수원시청역·매교역 및 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택 원룸형이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 206호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 등고평탄한 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약 원본 확인. 2026.06.01 제출 확약의 문언과 적용 대상이 이 사건·해당 임차보증금에 정확히 연결되는지 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 룰상 미배당 21,326,000원과 확약 반영 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·퇴거 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 근로복지공단·국민행복기금·서민금융진흥원 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 다세대·도시형생활주택 원룸형이라는 실제 용도와 현장 상태를 기준으로 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 128,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 매수인 인수형으로 보입니다. 실제로 현재 최저가 109,000,000원 기준 룰상 미배당은 21,326,000원이며, 유찰될수록 42,769,600원·59,895,680원으로 커집니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했기 때문에, 그 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 낮아져도 보증금 때문에 총부담이 고정되는 전형적 인수형”으로 그대로 평가해서는 안 됩니다. 반대로 확약을 확인하지 않은 채 인수 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 핵심은 확약 원본 확인이며, 확인이 끝난 뒤에는 다세대·도시형생활주택 원룸형이라는 실제 용도와 현장 상태에 맞춰 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
* 대항력 포기 확약 반영 기준. 확약을 반영하지 않는 룰상 현재 회차 미배당·인수 계산액은 21,326,000원입니다.
