수원지방법원 2025타경59095. 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 2204호입니다. 감정평가상 36층 건물의 22층에 위치한 오피스텔 이용 물건으로, 소유자는 오미향입니다. 등기상 2021년 4월 소유권이전이 있었고, 그보다 앞선 임대차계약에 따라 안나영이 점유를 시작한 이력이 확인됩니다. 이후 2024년 4월 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025년 7월 당진수산업협동조합 가압류가 설정됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2025.07.03 가압류입니다. 그런데 임차인의 전입신고일은 2021.04.12이고 임차권등기도 2024.04.11로, 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 확인되며, 배당받지 못하는 임차보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 1회 유찰 할인 물건이 아니라 선순위 임차보증금 인수형 경매로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 인수 위험

2020년 소유권보존 이후 오미향에게 소유권이 이전되었고, 2024년 안나영 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이후 2025년 7월 당진수산업협동조합 가압류가 말소기준권리가 되었으며, 2025년 11월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기도 선순위입니다. 따라서 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금의 미배당 부분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원

실제 확인되는 임차인은 안나영 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 근거한 보증금은 160,000,000원이며, 임대차계약일은 2021.02.25 및 2023.03.04로 기재되어 있습니다. 점유개시일은 2021.03.26, 전입신고일은 2021.04.12이고, 확정일자는 2021.02.25 및 2023.03.06입니다.

③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

현재 최저매각가 107,800,000원은 감정가 154,000,000원의 70%입니다. 일반적인 경매라면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 물건에는 160,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다.

낙찰가에서 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되는 구조이므로, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 160,000,000원 안팎에 머물게 됩니다. 집행비용이 반영되어 실제 계산상 합계는 보증금보다 다소 높습니다.

각 실질취득금액은 해당 회차 가정 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 등의 추정 차이로 회차별 합계에 소폭 차이가 있으며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

동탄2신도시4차동원로얄듀크포레의 관련 경매 통계는 평균 유찰 10.6회, 낙찰률 7.14%입니다. 이는 경매 시장에서의 처분 난도를 점검할 필요가 있다는 신호입니다. 다만 이 통계만으로 해당 호실의 정확한 시장가격을 결정할 수는 없습니다.

또한 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않았으므로, 실질취득 162,309,200원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 가격 메리트는 실제 유사 오피스텔 거래와 비교한 뒤에만 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

현재 최저가 107,800,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,309,200원을 제외한 105,490,800원이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분은 54,509,200원이며, 가압류 채권자와 강제경매 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다.

채권자 청구액 합계 178,128,234원에 대한 예상배당은 0원으로, 전액 미배당 상태입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 늘봄초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물의 22층에 위치하며, 사용승인일은 2020.10.21입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 지역난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 규정의 해당 호실 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 4,714,000원/㎡이며, 대지의 현황 이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 개별 호실의 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 관련 단지 통계상 196세대, 평균 유찰 10.6회, 낙찰률 7.14%입니다. 경매 시장에서 환금성 위험을 보수적으로 반영해야 하며, 실거래가격 검증 없이 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준으로 계산. 현재 최저가 107,800,000원에 예상 보증금 인수액 54,509,200원을 더한 162,309,200원을 기준으로 검토하세요.
• 선순위 임차권 확인. 안나영의 주택임차권등기, 전입신고, 확정일자 및 배당요구의 효력을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 집행비용과 당해세 등 우선배당 항목에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 보증기관 관련 서류 검토. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사와 선순위 임차권자의 채권관계, 대위변제·승계 여부 및 중복채권 가능성을 관련 서류로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재의 실제 점유상태와 보증금 반환에 따른 인도·명도 조건을 확인해야 합니다. 낙찰만으로 명도가 완료된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 비교하고, 건축물대장의 용도 및 사용 제한을 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 해당 호실과 유사한 면적·층·용도의 최근 실거래를 확보해 실질취득금액과 비교해야 합니다. 현재로서는 가격 메리트를 확인할 수 없습니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 2회·3회 유찰을 가정해도 실질취득은 161,758,280원 및 161,350,796원 수준입니다. 추가 유찰만을 가격 경쟁력 확보의 근거로 보지 마세요.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 취득 관련 비용 및 실제 명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 채권승계 관련 문서를 입찰 전 직접 확인하고 전문가 자문을 받는 것이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 취득원가는 낮지 않다”

이 사건은 감정가 154,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 107,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 160,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하고, 그중 54,509,200원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 결국 현재 최저가로 낙찰받더라도 실질취득금액은 162,309,200원에 이릅니다.

추가 유찰로 낙찰가가 하락해도 인수액이 증가하기 때문에 총 취득부담은 보증금 160,000,000원 안팎에서 크게 벗어나지 않습니다. 또한 관련 단지의 평균 유찰 10.6회, 낙찰률 7.14%라는 통계는 환금성 측면에서 보수적인 판단이 필요함을 보여줍니다.

권리 위험은 명확하고, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 이 물건은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 반영한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재로서는 최근 유사 물건의 실거래 시세와 임차권·배당관계를 확인하기 전까지 입찰 보류 및 추가 검증이 적절한 고위험 유형입니다.