수원지방법원 2025타경59095. 등기상 소유자는 오미향이고, 2021년 4월 12일 거래가 148,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔이며, 36층 건물 중 22층 2204호입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류보다 2024년 등기된 안나영의 주택임차권을 먼저 봐야 합니다. 안나영은 2021년 3월 26일 점유를 시작하고 2021년 4월 12일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021년 2월 25일입니다. 말소기준이 되는 2025년 7월 3일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
따라서 최저가 154,000,000원만 보고 감정가 대비 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 임차보증금 160,000,000원 중 151,044,000원이 배당되고 8,956,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 162,956,000원입니다. 실제 거래 시세 자료가 확인되지 않는 만큼, 이 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 859-1 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 22층2204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 36층 중 22층 · 사용승인 2020.10.21 |
| 소유자 | 오미향 (2021.04.12. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,946,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2025년 7월 3일 당진수산업협동조합 가압류입니다. 이 가압류와 2025년 11월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 안나영의 임차권은 그보다 앞선 임대차관계에 기초해 등기됐습니다. 따라서 후순위 권리가 지워진다는 사실과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안나영 | 전유부분전부 | 160,000,000원 | 2021.04.12 | 2021.02.25 | 대항력 있음 우선변제 8,956,000원 인수 |
안나영은 2021년 3월 26일 점유개시, 2021년 4월 12일 주민등록, 2021년 2월 25일 확정일자를 갖추고 있고 배당요구도 했습니다. 현재 154,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,956,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 151,044,000원이 배당되므로, 보증금에서 남는 8,956,000원은 매수인 인수입니다.
③ 회차별 실질취득 — ‘최저가 할인’ 착시
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 154,000,000원 | 8,956,000원 | 162,956,000원 |
| 1회 유찰 시 | 123,200,000원 | 39,324,800원 | 162,524,800원 |
| 2회 유찰 시 | 98,560,000원 | 63,614,080원 | 162,174,080원 |
이 표가 가격 판단의 기준입니다. 2회 유찰되어 표면 최저가가 98,560,000원까지 내려가더라도 실제 매수인 부담은 162,174,080원입니다. 따라서 98,560,000원짜리 물건으로 보면 안 되고, 162,174,080원짜리 취득으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 안나영 보증금 | 160,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 당진수산업협동조합 | 5,181,790원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,946,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 8,956,000원은 매수인 인수입니다. 당진수산업협동조합 가압류와 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 매각가 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 늘봄초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 기본 위생·급배수, 지역난방, 승강기, 화재탐지·소화설비 및 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,714,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 196세대, 사용승인 2020.10.21이며 경매 통계상 평균 유찰 11.2회·매각률 7.69%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 신건 기준 최저가 154,000,000원이 아니라 인수액을 합친 162,956,000원이 실제 가격 판단 기준입니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 162,524,800원, 2회 유찰 시 162,174,080원으로 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 임차보증금 승계 확인. 안나영은 대항력과 우선변제권이 있으며 현재 회차 기준 미배당 8,956,000원이 인수됩니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 가격 비교 근거 없이 현재 실질취득액을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 11.2회·매각률 7.69% 통계를 감안해 실제 재매각 가능성과 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 배당·인수 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 후순위 가압류가 소멸한다는 사실보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 훨씬 중요합니다. 신건에서는 낙찰대금 154,000,000원에 8,956,000원을 인수해 실질취득이 162,956,000원이고, 2회 유찰되어 낙찰가가 98,560,000원까지 내려가도 인수액이 63,614,080원으로 커져 총 부담은 162,174,080원입니다. 결국 낙찰가는 내려가지만 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 평균 유찰 11.2회·매각률 7.69%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 실거래 시세 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없으며, 이 사건은 표면 최저가보다 임차보증금 승계와 실질취득을 먼저 보는 물건입니다.
