수원지방법원 2025타경59131. 수원시 권선구 세류동 로즈빌 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서영훈으로, 2022.03.10. 거래가액 276,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 흐름의 출발점은 2023.11.09. 부평세무서장의 국세 압류이며, 이후 건강보험공단·수원시·부평구·금천구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리분석의 핵심은 을구 5번 이범용의 주택임차권입니다. 전입신고일은 2022.01.28.로 말소기준일인 2023.11.09.보다 빠르고, 보증금은 276,000,000원입니다. 따라서 원래 권리 구조만 놓고 보면 대항력이 있어 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 본 리포트에서는 그 확약을 반영해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 499-11 로즈빌 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세권로93번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)) · 지상5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 서영훈 (2022.03.10. 거래가액 276,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,394,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2018년 장위신용협동조합 근저당과 신탁, 2021년 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡히는 권리는 2023.11.09. 국의 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차인 이범용은 등기 시점이 아니라 전입 2022.01.28.을 기준으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이범용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2023.07.11 | 276,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 5번 임차권의 경정등기입니다. 경정 내용은 임대차계약일자를 2022.01.11.(1차), 2022.03.10.(2차)로, 확정일자를 2022.01.26.(1차), 2023.07.11.(2차)로 정리한 것입니다. 따라서 실제 임차인은 이범용 1명으로 봅니다.
* 회차별 원자료 계산상 1회 유찰 시 51,992,000원, 2회 유찰 시 96,953,600원이 매수인 인수액으로 계산되어 있으나, 2026.06.01. 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약의 실제 적용 범위와 효력은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 배당 구조 — 신건에서는 임차보증금 전액 배당
현재 최저매각가 285,000,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,790,000원을 먼저 제하고, 임차인 이범용에게 보증금 276,000,000원이 전액 배당됩니다. 남는 4,210,000원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 296,394,272원 중 292,184,272원은 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 이범용 보증금 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,394,272원 | 4,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 회차별 구조 — 원자료상 인수액과 확약 반영 실질 인수
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원자료 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 285,000,000원 | 4,210,000원 | 292,184,272원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 228,000,000원 | 0원 | 296,394,272원 | 51,992,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 182,400,000원 | 0원 | 296,394,272원 | 96,953,600원 | 0원* |
대항력 포기 확약을 제외하고 계산하면, 보증금 276,000,000원이 낙찰가보다 커지는 1회·2회 유찰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.06.01. 확약이 제출되어 있어, 그 확약을 반영한 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체로 봅니다.
⑤ 예상배당과 회차별 미배당
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원신곡초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 4층 401호이며, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지 등 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매수인에게 어떤 범위로 적용되는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 5-2 경정등기에서 1차 계약일 2022.01.11., 1차 확정일자 2022.01.26.이 추가되어 있으므로 임차권 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 5건 확인. 국·국민건강보험공단·수원시·부평구·금천구 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 285,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 현장 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 아파트가 아닌 단지형다세대주택이므로 같은 가격대의 실제 매수수요와 거래기간을 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.06.01. 확약서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 2026.06.01 확약
표면만 보면 이 물건은 보증금 276,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 다세대처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 회차 계산에서는 1회 유찰 시 51,992,000원, 2회 유찰 시 96,953,600원의 인수액이 발생합니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하면서 핵심 위험이 바뀌었습니다. 이 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 완전히 단순한 사건은 아닙니다. 국세·지방세 등 압류 5건이 있고, 임차권에는 경정등기가 있으며, 신청채권자 청구액 296,394,272원도 현재 매각가를 넘습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “대항력 확약으로 인수 위험은 해소되지만, 세금 배당순위와 확약 원문을 확인한 뒤 가격을 따로 판단해야 하는 다세대”입니다.
