수원지방법원 2025타경59384. 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층 211호, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김기연이며 2019.08.27 소유권을 취득했고 거래가액은 191,559,000원입니다. 현재 감정가는 215,000,000원, 최저매각가는 1회 유찰 후 150,500,000원으로 내려왔습니다.
권리의 핵심은 주택임차권입니다. 이우형의 보증금은 200,000,000원이고 전입일은 2022.05.30, 확정일자는 2022.04.22이며 2024.06.10 배당요구를 했습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만, 2026.05.07 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 보증금 부족분이 발생하더라도 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층 211호 도로명: 경기도 수원시 권선구 금곡로197번길 18-82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 2층 211호 |
| 소유자 | 김기연 (2019.08.27 소유권이전, 거래가액 191,559,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,833,721원 |
| 등기상 근저당 | 1건 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약으로 실질 인수 0원
소유권보존 후 신탁등기가 설정됐으나 2019.08.27 신탁등기는 말소됐고, 같은 날 김기연 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2023년 국과 수원시의 압류도 각각 2024.03.27 및 2024.04.11 말소됐습니다.
가장 중요한 권리는 2024.06.10 설정된 이우형의 주택임차권입니다. 보증금 200,000,000원, 전입 2022.05.30, 확정일자 2022.04.22로 대항력 있음 및 우선변제권 있음으로 확인됩니다. 다만 2026.05.07 대항력 포기 확약이 제출되어 매수인이 실제로 인수할 금액은 0원입니다. 확약은 이 임차인에 한정되므로, 실제 점유·임대관계에서 별도 권리가 확인되면 그 부분은 따로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우형 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.04.22 | 有 포기 확약 | 有 | 0원 |
② 가격 비교 — 현재 최저가는 감정가의 70%, 과거 거래가와는 별도 판단
현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가 215,000,000원의 70%입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭 자체는 분명합니다. 다만 가격 메리트를 현재 시세와 동일시해서는 안 됩니다. 확인 가능한 거래가액은 2019.06.28 매매에 따른 191,559,000원으로, 현재 시장가격을 의미하는 최신 거래자료는 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 현재 최저가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 215,000,000원 | 142.9% | 평가 기준금액 |
| 2019.06.28 거래가액 | 191,559,000원 | 127.3% | 과거 소유권이전 거래가액 |
| 현재 최저매각가 | 150,500,000원 | 100.0% | 1회 유찰 · 실질취득 150,500,000원 |
현재 최저가는 2019년 거래가액의 약 78.6% 수준입니다. 그러나 2019년 거래가액과 현재 가격을 단순 비교해 현재 시세보다 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 최근 거래의 평균·최신 거래·추세를 이용한 현재 시세 검증이 별도로 필요합니다. 특히 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이므로 일반 주택형 물건과 같은 환금성 가정은 피하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 이우형 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,833,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,907,000원을 제외한 매각대금이 우선변제 임차인에게 147,593,000원 배당되는 계산입니다. 보증금 200,000,000원과의 부족분은 52,407,000원이지만, 2026.05.07 대항력 포기 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 적용 시 실질취득은 낙찰가 자체
| 회차 | 매각가격 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 150,500,000원 | 52,407,000원 | 0원 | 150,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,350,000원 | 96,924,900원 | 0원 | 105,350,000원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 127,982,410원 | 0원 | 73,745,000원 |
유찰이 추가되면 매각가격은 낮아지지만, 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서는 보증금 부족분이 낙찰가와 함께 올라가는 대항력 인수형의 가격 고정 효과가 적용되지 않습니다. 다만 확약의 문구와 적용 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 서수원점 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·업무시설·노변 근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 및 남측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물 내 2층 211호이며, 외벽은 석재 및 치장타일, 창호는 PVC 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 주차시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구) 등에 해당하며, 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.
- 공부·건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 시세를 판단할 수 있는 최신 거래 비교보다 용도 확인이 먼저입니다. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔이라는 점을 감안해 실제 수요층과 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기 확약서가 이우형 임차권 전체에 적용되는지, 우선변제권만 행사한다는 내용이 명확한지 원본을 확인하세요.
- 배당표 숫자 구분. 보증금 200,000,000원 중 현재 배당 147,593,000원, 부족분 52,407,000원이지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기·현황과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 사용 형태를 확인하세요.
- 유찰 전략. 현재 회차는 감정가의 70%인 150,500,000원입니다. 2회 유찰 시 105,350,000원, 3회 유찰 시 73,745,000원 시나리오가 있으므로 각 회차별 입찰 상한을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 가격 검증. 2019년 거래가액은 191,559,000원이지만 현재 시세를 의미하지 않습니다. 최근 거래가격과 실제 임대수익·수요를 별도로 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하고, 특히 임차권과 확약서의 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 용도 확인은 필수”
이 사건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원에 대해 매수인 실질 인수가 0원으로 정리된다는 점입니다. 우선변제권은 살아 있어 현재 매각대금 150,500,000원 중 147,593,000원이 임차인에게 배당되는 구조지만, 배당표상 부족분 52,407,000원이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
가격은 현재 감정가 215,000,000원의 70%인 150,500,000원까지 내려왔고, 2019년 거래가액 191,559,000원보다도 낮습니다. 그러나 2019년 거래가액은 현재 시세가 아니므로 이를 근거로 곧바로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 이 물건의 승부처는 근린시설이라는 사건 용도와 오피스텔이라는 감정상 이용상태가 실제 권리·사용·수요와 일치하는지입니다.
권리상 인수는 0원, 가격은 감정가 대비 70%, 그러나 용도와 실제 임대관계는 현장 확인. 확약이 유효하게 적용되는 한 대항력 인수형의 위험은 크게 줄어들지만, 그 확약의 적용 범위와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
