수원지방법원 2025타경59384. 수원시 권선구 금곡동 아주리센테라스파크 2층 211호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 2019년 김기연 씨의 소유권이전 후 별도 근저당 없이 2024년 이우형 씨의 주택임차권등기가 설정되어 있고, 이후 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 확약의 효력입니다. 임차인 이우형 씨는 2022.05.30 전입·점유, 2022.04.22 확정일자, 보증금 200,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 원칙적으로 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 2026.05.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59384 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 2층 211호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 금곡로197번길 18-82 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 10층 중 2층 211호 |
| 소유자 | 김기연 · 2019.06.28 매매 · 거래가액 191,559,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,833,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 현재 핵심 권리는 이우형 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.12, 확정일자 2022.04.22, 전입·점유 2022.05.30, 보증금 200,000,000원이며 건물 전부에 대한 임차권입니다. 임차권등기는 2024.06.10에 이루어졌습니다. 이후 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어와 이 사건의 말소기준 역할을 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우형 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.05.30 | 2022.04.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
이우형 씨는 배당요구를 했고, 전입신고와 확정일자를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 215,000,000원 가정에서는 집행비용 3,810,000원 다음으로 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차 자체에서도 미배당 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 이우형 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 212,833,721원 | 11,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 212,833,721원 중 신건 가정 배당액은 11,190,000원으로, 미배당액은 201,643,721원입니다. 임차인 보증금은 신건에서 전액 배당됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 반영 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 215,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 31,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 65,126,400원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 보증금 200,000,000원 아래로 내려가는 순간 미배당 보증금만큼 매수인 인수가 생겨 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 대항력 포기 확약이 제출되어 있어, 해당 임차권에 한해 유찰 회차에서도 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 홈플러스 서수원점 북측 인근. 주위는 아파트 단지, 업무시설, 노변 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측·남측 간선도로변에 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 10층 건물의 2층 211호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 서측 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·공공주택지구· 도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기 확약서의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 이우형 보증금 200,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 유찰 시 배당액이 줄어드는 구조임을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산. 확약을 제외한 원칙상 인수액은 1회 유찰 31,208,000원, 2회 유찰 65,126,400원입니다. 다만 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 215,000,000원의 시장 적정성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로, 실제 사용과 관련 규제·대출조건을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약서’
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 2026.05.07 대항력 포기 확약서가 제출되어 있고, 이 확약을 반영하면 이우형 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리상 핵심 위험은 상당 부분 해소되지만, 가격 평가는 별개입니다. 최근 실거래 데이터가 없으므로 감정가 215,000,000원이 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 권리분석은 확약서 확인이 최우선, 가격 판단은 별도 시세 검증이 필수인 사건입니다.
