인천지방법원 2025타경508754. 인천 남동구 간석동 138-18 지층1호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김길자이며 2015.05.25 매매를 원인으로 2015.06.25 소유권을 이전받았고 등기부에는 거래가액 35,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 경매는 채권자 나용균의 강제경매로, 청구액은 20,000,000원입니다.
등기부만 보면 과거 근저당권과 주택임차권은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매개시결정 자체가 말소기준이 되는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 나용균이 2015.07.16 전입한 것으로 나타나는데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 2025.06.11 경매개시결정보다 앞서므로 무시할 수 없지만, 보증금·확정일자 미상인 상태에서 대항력을 확정해 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 138-18 지층1호 · 인천광역시 남동구 용천로 127-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상 면적 29.79㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호 |
| 소유자 | 김길자 · 2015.05.25 매매 · 2015.06.25 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나용균 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 부담은 정리, 점유관계는 확인 필요
1990년 한국주택은행 근저당권, 2008년 성동신용협동조합 근저당권, 2011년 이연순의 주택임차권, 2015년 도드람양돈협동조합 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 경매 관련 등기는 2025.06.11 나용균의 강제경매개시결정이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나용균 | 2015.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 다만 신청채권자 나용균과 현황조사상 임차인 나용균이 동일인으로 표시돼 있어, 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 포함한 실체관계 확인이 필요합니다. 이 사정만으로 임차관계를 부인하거나 대항력을 인정할 수는 없습니다.
③ 가격 비교 — 4,400만원 vs 최근 거래 3,000만원
세진빌라(B)의 최근 거래는 2026.03 한 건으로, 면적 20.32㎡·1층·거래가 30,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 한 건과 같은 30,000,000원이며, 현재 최저매각가 44,000,000원은 최근 거래의 146.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 20.32㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
회차별 가격은 현재 44,000,000원, 1회 유찰 시 35,200,000원, 2회 유찰 시 28,160,000원입니다. 가격만 보면 2회 유찰 시 최근 거래 30,000,000원 아래로 내려오지만, 비교 거래의 면적이 다르고 임차인 인수액도 미상이라 유찰만으로 가격 메리트가 확정되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 나용균 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,808,000원 |
현재 배당계산은 신청채권자 20,000,000원을 전액 배당하고 22,808,000원이 소유자에게 돌아가는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 계산만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 내 지층 1호이며, 위생설비·상하수도·가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 진입로를 통해 공도에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 다세대주택 부지 이용, 공시지가 1,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 규모. 세진빌라(B)는 9세대이며 준공일은 1990.04.02입니다. 대상 호실은 지층이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나용균의 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 계약서, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 표시 확인. 나용균이 강제경매 신청채권자이면서 임차인으로도 표시되므로 관계와 채권 성격을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 시 면적 차이 반영. 최근 거래 30,000,000원은 20.32㎡이고 대상은 29.79㎡입니다. 단순히 146.7%만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 유찰 후에도 인수위험 재계산. 1회 유찰 35,200,000원, 2회 유찰 28,160,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금이 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부가 단순해도, 임차인이 미상이면 아직 끝난 게 아니다”
이 사건은 등기부만 보면 과거 권리가 모두 말소되어 단순합니다. 하지만 현재 점유자로 확인되는 나용균의 전입일은 2015.07.16이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태이며, 매수인 인수액도 미상으로 두는 것이 안전합니다.
가격 역시 신건 44,000,000원이 최근 12개월 거래 30,000,000원의 146.7%입니다. 다만 최근 거래가 20.32㎡이고 대상은 29.79㎡라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 결국 이 물건의 핵심은 ‘신건이 싸냐’가 아니라 ‘임차보증금이 얼마인지, 그리고 면적이 다른 3,000만원 거래를 어떻게 보정할 것인지’입니다. 임차관계가 해소되기 전까지는 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
