수원지방법원 2026타경50096. 용인시 처인구 이동읍 송전리 ‘드림펠리체’ 나동 7층 701호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 보이는 2023.02.15 주식회사베스트금융대부 근저당보다 문성익의 전입·점유가 2022.03.21로 앞선다는 점입니다. 임차보증금은 189,000,000원, 확정일자는 2022.02.07이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 금액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 2026.06.01 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다”는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 문성익 임차인에 대해 배당 계산상 남는 미배당액이 있더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차인에 한해 적용되는 성격이지만, 확인된 실제 임차인은 문성익 1명이고 별도 보증기관 승계 임차인 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 본건 7층 701호 · 사용승인 2018.02.21 |
| 소유자 | 송은정 (2022.03.22 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.02.15 주식회사베스트금융대부 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 문성익 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일 2024.03.22가 아니라 그보다 앞선 전입·점유 2022.03.21이 핵심입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 문성익은 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성익 | 건물의 전유부분 전부 | 189,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.02.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.91억, 최근 거래 1.95억
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 드림펠리체의 최근 12개월 확인 거래는 2025.12 한 건으로 195,000,000원이며, 최신 거래 역시 같은 195,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 191,000,000원은 이 가격의 97.9%로, 최근 거래보다 4,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 64.96㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 62.06㎡ | 7 | 189,000,000원 |
| 2022.02 | 62.06㎡ | 7 | 189,000,000원 |
| 2021.07 | 66.58㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 187,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
전체 4건 평균은 187,750,000원이라 현재 최저가가 전체 평균의 101.7%에 해당하지만, 과거 거래를 섞은 전체 평균만으로 가격을 불리하게 판단할 사안은 아닙니다. 더 최신인 2025.12 거래는 195,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 +5.2%입니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 크게 싸다”기보다는 최근 확인 시세보다 2.1% 낮은 정도로 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 문성익 보증금(우선변제) | 189,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 베스트금융대부 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 문성익 보증금 중 1,474,000원이 미배당되어 매수인 인수로 산정되지만, 2026.06.01 대항력 포기 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 191,000,000원 | 1,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 39,139,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 69,271,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송전초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장과 간선도로인 남북대로가 있어 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 구조입니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 15m 내외 2차선 포장도로와 접하고, 토지는 제2종일반주거지역의 주상용 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 드림펠리체는 14세대이며 확인 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가격보다 거래 빈도 자체를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약서가 본건 문성익 임차관계에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
- 임차인 배당·명도 확인. 문성익은 실제 임차인 1명이며 우선변제권을 행사합니다. 확약으로 인수는 해소되더라도 낙찰 후 점유·인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 191,000,000원은 최근 확인 시세 195,000,000원의 97.9%입니다. 4,000,000원의 차이만으로 충분한 경매 할인인지 비용까지 포함해 계산하세요.
- 소규모 환금성. 14세대, 최근 12개월 실거래 1건이라는 점을 감안해 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 가정하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기·현황의 용도와 금융·세금 적용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
- 배당 변동요인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 해소, 가격은 얇은 할인”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 위험해 보이지만, 결론을 바꾸는 자료가 2026.06.01 대항력 포기 확약입니다. 문성익의 전입이 말소기준보다 앞서 원래는 매수인 인수 가능성이 있었고 현재 매각가 기준 룰상 부족분도 1,474,000원이 발생하지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 최종 판단의 초점은 권리보다 가격과 환금성입니다. 실질취득 191,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 195,000,000원의 97.9%이고 최근 가격 추세도 +5.2%라 시세 이상으로 비싼 물건은 아닙니다. 다만 차이는 4,000,000원뿐이고 총 14세대·최근 12개월 거래 1건이라는 얇은 거래 기반을 고려하면 큰 폭의 안전마진을 가진 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 권리상 주요 위험은 해소됐지만, 가격 메리트는 제한적이고 환금성 검증이 필요한 B급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
