수원지방법원 2026타경50136. 영통동 루벤하임에이 4층 401호, 전용 37.93㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 260,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 현재 한 번 유찰되어 감정가의 70%인 182,000,000원에서 매각을 진행합니다.

이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율을 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에 이주원 명의의 임차권등기가 남아 있고, 임차보증금은 감정가와 같은 260,000,000원입니다. 게다가 현황조사와 매각물건명세서에 유원선이라는 별도 점유자가 확인됩니다. 두 사람의 권리관계와 주택도시보증공사가 제출한 확약의 범위를 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 앞선다

등기부의 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.11.02 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 분석에서 핵심인 말소기준은 2026.01.12 강제경매개시결정입니다.

반면 이주원의 임차권등기는 2023.07.12 접수되었고, 전입 및 점유개시는 2021.11.08, 확정일자는 2021.10.07입니다. 말소기준보다 앞선 임차권으로, 원칙적으로 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차 관련 인물 2명

실제 확인된 임차 관련 인물은 이주원과 유원선 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출자로 나타나며, 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 합산하지 않습니다. 이주원의 보증금 260,000,000원과 신청채권자의 청구액 260,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 계산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 과거보다 12.0% 하락

루벤하임의 실거래는 확인된 8건의 전체 평균이 265,250,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 보다 최근 거래를 우선 적용해야 합니다.

가장 최근 거래는 2025.08 전용 36.08㎡, 3층, 237,000,000원이며 최근 12개월 평균 역시 237,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고 대상 물건의 전용 37.93㎡와 면적도 다르므로 단정적인 개별 호수 시세로 볼 수 없습니다.

현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 실거래 237,000,000원의 76.8%입니다. 그러나 이것은 어디까지나 입찰가격끼리의 비교일 뿐입니다. 유원선의 별도 보증금 인수 가능성과 확약의 효력이 확정되지 않았으므로 실질취득가격이 최저가와 같다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

이 계산에서는 집행비용 3,348,000원을 공제한 나머지 178,652,000원이 임차권자 이주원에게 우선 배당됩니다. 이주원의 보증금 부족분은 81,348,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

위 배당은 제시된 우선순위에 따른 추정치이며, 실제 배당에서 주택도시보증공사의 권리승계·확약 적용 여부 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액과 이주원의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 구조 — 최저가 하락이 전부는 아니다

대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 입찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 이주원의 보증금 260,000,000원을 기준으로, 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

단지의 기존 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태이며, 향후 유찰이나 낙찰 가능성을 기존 평균만으로 단정할 수 없습니다. 회차별 최저가보다 실제 인수할 권리와 금액을 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동 망포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·학교·공원·근린상가 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 남측 영통로200번길에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2021.07.16 준공된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 4층 401호입니다. 방2·거실·주방·화장실 구조이며 승강기, 지하주차장, 도시가스 난방 등이 설치되어 있습니다. 관리상태는 보통입니다.
• 토지·도로. 사다리형에 가까운 평지이며, 남측으로 약 12m 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역이고 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등이 적용되며 토지거래계약 허가 관련 지정 사항도 확인됩니다. 해당 다세대주택의 실제 적용 대상과 허가 필요 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정요항표상 미상입니다.
• 환금성. 30세대의 소규모 공동주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래는 1건이며 과거 대비 가격 추세도 -12.0%입니다. 향후 재매각 가능성과 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서에 기재된 권리 범위, 적용 대상, 조건 및 효력을 확인해야 합니다. 등기상 이주원 임차권에 실제로 적용되는지와 잔존 임차권등기 처리 방법이 중요합니다.
• 유원선의 임대차관계. 2023.11.28 전입자의 실제 점유, 계약 당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이주원과의 관계가 확인되기 전에는 별도의 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 실질취득액 재계산. 확약 적용 대상 인수는 0원으로 처리하되, 유원선의 독립된 보증금이 확인되면 별도로 반영해야 합니다. 확약이 적용되지 않을 때는 명목 보증금 미배당액까지 합산하여 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 시세 하락 확인. 전체 평균 265,250,000원보다 최근 거래 237,000,000원과 하락 추세 -12.0%를 우선 적용해야 합니다. 최근 거래가 1건뿐이라는 점도 감안해야 합니다.
• 명도 위험. 등기된 임차권자 외 별도 전입자가 있으므로 점유자와 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부, 추가 명도비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태, 관련 의무와 매각 후 행정 처리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 최우선변제채권과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류 및 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 모든 인수가 사라진 것은 아니다”

수원 루벤하임에이 401호의 핵심은 주택도시보증공사의 확약과 별도 점유자의 권리를 구분하는 것입니다. 이주원의 임차보증금 260,000,000원은 최저매각가보다 크고, 배당표상 부족분은 81,348,000원입니다. 그러나 보증기관이 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 유효하게 적용되는 임차권 부분은 실질 인수 0원으로 분석할 수 있습니다.

그렇다고 매수인 인수위험 전체가 사라진 것은 아닙니다. 유원선의 보증금·계약관계가 미상이고, 확약이 이주원의 권리에 미치는 정확한 범위도 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래는 237,000,000원으로 과거 대비 12.0% 하락했습니다. 전체 평균에 기대어 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.

확약이 적용되지 않아 명목 미배당액을 인수하는 경우 실질취득부담은 263,348,000원으로 최근 거래가격을 웃돕니다. 반대로 확약이 유효하다면 해당 권리의 인수는 해소되지만, 별도 점유자의 권리까지 자동으로 소멸하지는 않습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 이주원 관련 확약의 효력과 유원선의 임대차관계를 확인하기 전에는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 먼저 권리 불확실성을 제거한 뒤, 하락한 최근 시세를 기준으로 실제 취득부담을 다시 산정해야 하는 물건입니다.