주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 적용되는 범위는 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 별도 점유자 유원선의 보증금이 미상이라 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 가격도 신건 최저가 260,000,000원이 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 237,000,000원의 109.7%이고 최근 거래 흐름은 -12.0%입니다.
수원지방법원 2026타경50136. 영통동 루벤하임에이 4층 401호로, 감정평가상 방2·거실·주방·화장실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가 2.6억”이 아닙니다. 2023년 임차권등기를 마친 이주원은 임차보증금 260,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.11.08, 확정일자 2021.10.07로 강제경매개시결정 2026.01.12보다 앞서 있습니다. 원래라면 배당되지 않는 보증금 잔액의 인수 문제가 생기는 구조지만, 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 대항력 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
그러나 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 유원선이 2023.11.28 전입한 점유자로 확인되고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 사람은 확약 적용 대상으로 특정되어 있지 않으므로 주택도시보증공사의 확약과 별개로 인수 가능성을 따로 확인해야 합니다. 실제 임차인은 이주원·유원선 2명이며, 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층 401호 · 영통로200번길 63 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 4층 401호 |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.03 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2021.07.16 · 30세대 |
① 권리 흐름 — 확약 적용분과 미상 임차인을 분리해야 한다
등기부상 2021.08.06 설정됐던 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.11.02 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.01.12 강제경매개시결정입니다. 이주원의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.07.12이고, 전입·점유는 2021.11.08부터이므로 원래 대항력 인수형 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유원선 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주원 | 2021.11.08 | 2021.10.07 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 109.7%, 추세도 -12.0%
루벤하임의 실거래 표본은 8건입니다. 전체 평균은 265,250,000원이지만, 2021년·2022년 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근인 2025.08 최신 거래 237,000,000원과 최근 12개월 평균 237,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 40.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 38.87㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 40.28㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가 260,000,000원이 98.0%라 비슷해 보이지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 237,000,000원이고, 신건 최저가는 그 최근 시세의 109.7%입니다. 또한 최근 거래 흐름이 과거보다 -12.0%여서 하락 방향이 확인됩니다. 따라서 이 물건을 신건에서 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 이주원 보증금 | 260,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 이주원 보증금 미배당액은 4,440,000원이며, 원래 대항력 인수형이라면 매수인 인수로 이어지는 금액입니다. 다만 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 적용되는 범위는 실질 0원으로 봅니다. 유원선 보증금은 확인되지 않아 별도 인수 위험은 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 260,000,000원 | 4,440,000원 | 확약 적용분 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 208,000,000원 | 55,712,000원 | 확약 적용분 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,400,000원 | 96,729,600원 | 확약 적용분 실질 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 이주원의 보증금 260,000,000원이 낙찰가 하락에 따라 미배당·인수액으로 이동하는 구조라, 최저가만 내려가도 실질취득 부담은 크게 줄지 않는 유형입니다. 하지만 이 사건은 확약이 제출돼 그 확약이 적용되는 주된 인수분은 실질 0원으로 처리합니다. 다만 유원선의 보증금은 미상이므로 “유찰되면 무조건 총취득비용이 매각가만큼 내려간다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망포역 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·공원·근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남측 영통로200번길에 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 지하철역이 있어 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호로, 외벽 석재 붙임·내벽 벽지 및 일부 타일·하이샤시 창호이며 현상 및 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생·공동자동출입문·승강기·지하주차장·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형에 가까운 토지이며 남측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 루벤하임은 30세대이고 확인된 실거래는 8건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유원선 보증금 확인. 대항력 있는 것으로 조사된 유원선의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 확약서가 어떤 보증금 채권과 임차관계에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다. 확약 밖 임차인 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 265,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원과 -12.0% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 260,000,000원은 최근 시세의 109.7%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,000,000원, 2회 유찰 시 166,400,000원으로 내려가지만, 확약 밖 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 매각가만 보고 총취득비용을 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 확약은 호재지만, 아직 안전형은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 임차보증금 260,000,000원의 선순위 임차권이 있어 낙찰가를 낮춰도 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했기 때문에 그 확약이 적용되는 주된 인수분은 실질 0원으로 봐야 합니다.
문제는 두 가지가 남습니다. 유원선의 보증금이 미상이라 확약 밖 인수위험을 숫자로 확정할 수 없고, 가격은 신건 260,000,000원이 최근 시세 237,000,000원의 109.7%입니다. 최근 거래 흐름도 -12.0%입니다. 따라서 이 물건은 “확약이 있으니 권리 안전, 전체 평균보다 조금 싸니 바로 입찰”로 볼 사건이 아닙니다. 주된 인수는 해소됐지만 미상 임차인 확인이 먼저이고, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다.
