인천지방법원 2025타경512148. 인천 계양구 서운동 늘봄이지빌 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 배호상이며, 2022.05.13. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 139,890,904원입니다.
권리분석의 핵심은 2022.09.23. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 보증금은 132,900,000원, 전입일은 2022.05.25., 점유개시일은 2022.05.27., 확정일자는 2022.04.28.입니다. 권리분석 기준일인 2025.09.05.보다 앞서 있어 원칙적인 배당모형에서는 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조지만, 이 임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 182-1 늘봄이지빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 살라리로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제3층 제301호 44.38㎡ 전부 |
| 소유자 | 배호상 · 2022.05.13. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 139,890,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 2022.07.15. 용인축산업협동조합이 신청했던 강제경매도 2023.06.30. 말소됐습니다. 현 경매의 권리분석 기준일은 2025.09.05. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.09.23. 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상이고, 2025.09.15. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다
임차 관련 항목은 세 건이 보이지만, 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계로 표시돼 있어 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인 항목은 2명입니다.
| 이름 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 · 임차권등기 | 132,900,000원 | 2022.05.25 / 2022.04.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 124,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 124,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 가격이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트에는 가점을 주지 않고 판단 보류가 적절합니다.
다만 회차가 내려가더라도 을구 7번 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용된다면 그 임차권의 실질 인수는 계속 0원으로 봅니다. 아래 시나리오의 인수액은 확약을 반영하기 전 배당모형상 미배당 계산액입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 11,436,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 99,200,000원 | 35,885,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 79,360,000원 | 55,368,480원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 132,900,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 139,890,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당모형에서는 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 선순위 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 11,436,000원이 발생합니다. 다만 이 11,436,000원은 말소동의 확약서를 반영하기 전 룰상 인수액이며, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리했습니다. 확약 밖 미상 임차인의 금액은 별도입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천계수중학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 11미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(살나리(구획정리))이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 임차권등기에 대한 말소동의의 조건·범위·효력과 실제 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 2명 확인. “한국토지”, “주식회사” 항목의 실제 점유관계·전입일·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 132,900,000원은 보증기관 대위·승계 항목이므로 실제 임차인의 별도 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 124,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당모형의 인수액 11,436,000원은 확약 전 계산값입니다. 확약 적용 후 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보되, 확약 밖 미상 임차인은 별도입니다.
- 압류. 2025.09.15. 국민건강보험공단 압류는 권리분석 기준일 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”과 “전체 권리 안전”은 다르다
이 물건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 선순위 주택임차권의 주된 인수위험은 확약으로 실질 0원이지만, 확약 밖 미상 임차인 2명이 남아 있다. 한국토지주택공사 임차권은 보증금 132,900,000원으로 최저가 124,000,000원보다 크고, 제시 배당모형만 보면 11,436,000원이 미배당됩니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 봅니다.
반면 “한국토지”, “주식회사” 두 항목은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 124,000,000원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
