인천지방법원 2025타경512321. 인천 미추홀구 주안동 주안제이타워2차지식산업센터 8층 828호입니다. 감정 이용상태는 아파트형공장이고, 주안국가산단역 서측 인근의 주안 산업단지 안에 위치합니다. 권리구조의 기준점은 2019.02.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 인천광역시 동구 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
소유권 흐름에는 주식회사제이베스트와 아시아신탁주식회사의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁은 2019.02.18. 말소됐고 같은 날 최귀동 앞으로 소유권이전이 등기됐습니다. 2025.08.05. 국민건강보험공단 압류 역시 2026.04.16. 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512321 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 8층 828호 |
| 이용상태 | 아파트형공장 |
| 소유자 | 최귀동 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 104,300,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준 | 2019.02.18. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2019.02.18. 우리은행 근저당권이고, 2025.09.17. 임의경매개시결정은 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사가 채권자로 등기돼 있으며 양도인은 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 2025.10.17. 인천광역시 동구 압류도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 신건 가격을 단정할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 같은 166,000,000원의 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리상 인수액이 없다는 점과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 1,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 28,047,360원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 즉 배당 부족과 매수인 인수는 다른 문제입니다. 가격이 내려가도 권리 승계액은 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,876,000원 |
166,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,124,000원과 근저당권 132,000,000원을 배당하고 30,876,000원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안국가산단역(인천 2호선) 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 공장 및 지식산업센터가 밀집한 주안 산업단지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안국가산단역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지상 14층 기타철근콘크리트구조 건물이며 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 시스템 창호 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 4,788.3㎡, 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 166,000,000원 신건 가격이 적정한지 인근 지식산업센터·아파트형공장 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 아파트형공장으로 이용 중입니다. 국가산업단지·산업시설구역의 입주·사용 요건을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 권리 재확인. 말소기준은 2019.02.18. 우리은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 배당표의 소유자 잔여 30,876,000원은 당해세 등 반영 여부에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
- 관리비·운영비. 지식산업센터는 공용관리비와 시설운영비가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 체납 여부와 월 고정비를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.02.18. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 비교할 실거래 자료가 없고, 물건의 실제 이용상태도 아파트형공장입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류입니다. 신건 최저가 166,000,000원 자체를 싸다고 평가하기보다, 산업단지 내 동종 지식산업센터 거래와 임대수익·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
