인천지방법원 2025타경512419. 인천 부평구 삼산동 무궁화빌라 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박인숙이며, 2014.10.31 매매를 원인으로 2014.11.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 70,000,000원입니다. 현 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2023.12.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 77,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 2025.02.17 우리카드 가압류 5,193,992원과 2025.09.17 임의경매개시결정이 이어지고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 임차관계가 있습니다. 김보미의 전입일이 2015.09.17로 확인되어 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 166-1 무궁화빌라 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 대보로12번길 17-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 박인숙 · 2014.11.28 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,600,000원 / 67,600,000원 (신건) |
| 청구액 | 74,687,337원 |
| 경매개시결정 채권자 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.12.04 접수된 주식회사우리은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이후 2025.02.17 우리카드 가압류 5,193,992원과 2025.09.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 인수액 확정 전 입찰 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보미 | 2015.09.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김보미는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 전입은 2015.09.17이고, 말소기준권리는 2023.12.04이므로 시간 순서상 임차인이 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 받는지, 낙찰 후 얼마가 남는지를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 67,600,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 67,600,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 현재 자료만으로는 동일·유사물건의 최근 실거래 가격을 기준으로 최저가가 저렴한지 비싼지를 판단하지 않습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라, 보증금 인수가 확인될 경우에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득금액으로 가격을 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 77,000,000원 | 65,983,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,193,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 82,193,992원 중 예상배당 65,983,200원으로, 현재 회차의 채권 미배당은 16,210,792원입니다. 집행비용은 1,616,800원으로 계산되어 있습니다. 임차인 최우선변제·당해세 및 김보미의 보증금 배당은 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 부일중학교 남측 인근이며, 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄 샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 11M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 현황. 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보미 보증금 확인. 인수위험 계산의 출발점입니다. 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 실제 미배당 보증금 산정에 직접 영향을 줍니다.
- 점유 및 대항요건 확인. 전입일만으로 대항력을 최종 확정하지 말고 실제 점유관계와 대항요건 유지 여부를 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 54,080,000원, 2회 유찰 43,264,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수가 남으면 실질취득금액은 별도로 계산해야 합니다.
- 배당표 재계산. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제·당해세가 반영되지 않아 실제 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 6,760만원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2023.12.04 우리은행 근저당을 기준으로 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김보미의 전입은 그보다 앞선 2015.09.17입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않은 상태에서 낙찰가 67,600,000원만 보고 안전하거나 싸다고 결론낼 수 없습니다.
등기권리는 단순하지만 임차인 인수위험은 미확정. 이 사건의 입찰 여부를 가르는 핵심은 김보미의 보증금과 배당관계입니다. 그 금액을 확인해 실제 매수인 인수액을 계산한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
