🛡️ 신건 인수 0원 🏠 대항력 보증금 82,000,000원 📉 1유찰 인수 14,052,800원 🧾 국세·지방세 압류 5건
인천지방법원 2025타경512440. 인천 남동구 간석동 비1동 2층 202호 다세대주택입니다. 현 소유자 곽학용은 2020.04.16. 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당이 아니라 2020.07.16. 서울보증보험주식회사 가압류 36,666,630원입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 권리판단의 기준이 아닙니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임대차입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2020.03.19., 확정일자 2020.03.20., 주민등록일자 2020.04.14., 점유개시일자 2020.04.15., 보증금 82,000,000원이 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준 2020.07.16.보다 빠르므로 원 임대차는 대항력 있는 선순위 임차관계로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-54 비1동 2층202호 · 도로명 석정로497번길 70 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 · 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 · 1991.06.17. 사용승인 |
| 임차권 범위 | 제2층 제202호 42.28㎡ 전부 |
| 소유자 | 곽학용 · 2020.04.16. 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 109,605,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2020.07.16. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후 시흥세무서·국민건강보험공단·안산시·남동구·수원지방검찰청안산지청 관련 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차보증금 82,000,000원의 전입일 2020.04.14.가 말소기준보다 앞서므로 후순위 등기들이 지워진다는 사실만으로 임차위험까지 사라지는 물건은 아닙니다.
② 임차인 — 보증기관 승계 중복과 미상 임차인을 분리
신고된 3개 항목 중 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있어 실제 임차인 숫자에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사의 82,000,000원도 별도의 추가 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
| 신고자 / 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 82,000,000원 | 2020.04.14 / 2020.03.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 0원 | 87,000,000원 | 143,238,547원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 14,052,800원 | 83,652,800원 | 146,272,547원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 27,722,240원 | 83,402,240원 | 146,272,547원 |
핵심은 낙찰가와 실질취득가를 분리해서 보는 것입니다. 1회 유찰되면 표면 최저가는 69,600,000원으로 내려가지만, 매수인이 떠안을 수 있는 미배당 보증금 14,052,800원을 더하면 실질취득은 83,652,800원입니다. 2회 유찰의 55,680,000원도 인수 27,722,240원을 더하면 83,402,240원입니다. 즉 대항력 보증금이 큰 물건답게 낙찰가 하락폭만큼 실제 부담이 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,666,630원 | 3,034,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 109,605,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 87,000,000원 가정에서는 집행비용 1,966,000원과 임차보증금 82,000,000원이 먼저 배당되고, 서울보증보험주식회사 가압류에는 3,034,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래보다 ‘실질취득’이 먼저
확인 가능한 실거래 시세 근거가 없어 감정가 87,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율에 점수를 주는 방식이 맞지 않습니다. 가격판단의 핵심 숫자는 낙찰가 + 매수인 인수액입니다.
현재 신건은 87,000,000원에 인수 0원이고, 1회 유찰에서는 69,600,000원에 인수 14,052,800원, 2회 유찰에서는 55,680,000원에 인수 27,722,240원입니다. 즉 표면 가격은 크게 내려가도 실질취득은 82,000,000원 보증금 수준을 중심으로 유지되는 구조입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정중학교 남서측 인근. 부근은 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용되고 있으며, 1991.06.17. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 도로. 북서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 공시지가 1,765,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 82,000,000원. 전입 2020.04.14.가 말소기준 2020.07.16.보다 빠릅니다. 유찰 시 미배당분이 인수되는 구조를 반드시 낙찰가와 합산해 보세요.
- 말소동의 확약서. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원문에서 적용 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다. 대항력 포기까지 확인되기 전에는 유찰 시 인수액을 0원으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 실제 임차인 2명. 한국토지주택공사는 대위·승계 중복신고로 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 한국토지·주식회사의 보증금과 전입일은 별도 확인 대상입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 존재 여부에 따라 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건과 유찰가를 따로 보지 말 것. 현재 인수 0원과 1·2회 유찰 시 인수 14,052,800원·27,722,240원은 완전히 다른 자금구조입니다.
- 원문 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “인수가 이동하는 물건”
현재 신건만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 한 숫자만으로 권리가 깨끗하다고 결론내리기는 어렵습니다. 82,000,000원 보증금의 임대차는 말소기준보다 앞서고, 매각가가 내려가면 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 실제로 1회 유찰 시 14,052,800원, 2회 유찰 시 27,722,240원이 인수되는 시나리오입니다.
또한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 긍정적인 확인 요소이지만, 대항력 포기까지 확인된 것은 아닙니다. 보증기관 승계 신고를 제외하고도 전입·보증금이 미상인 실제 임차인 2명이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “신건 인수 0원”보다 “유찰 시 인수 변화와 미상 임차인 확인”이 더 중요한 다세대 경매입니다.
