인천지방법원 2025타경512519. 간석동 에이엔캐슬 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 소멸하느냐보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 최수웅은 2022.11.10. 확정일자를 받고 2022.11.28. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2023.04.25.입니다. 따라서 최수웅의 임차권등기가 2024.11.01.에 이루어졌더라도, 그 임차보증금 145,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저매각가 146,000,000원에서는 집행비용 2,844,000원이 먼저 빠지고 최수웅에게 143,156,000원이 배당되는 것으로 계산돼, 1,844,000원이 미배당으로 남습니다. 즉 입찰표에 적는 146,000,000원이 경제적 취득원가의 끝이 아니라, 146,000,000원 + 1,844,000원 = 147,844,000원까지 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 230-16 에이엔캐슬 3층 301호 · 도로명 동암남로26번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 41.3㎡ |
| 건물 | 2011.10.19. 사용승인 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2020.11.26. 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,090,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 이원농업협동조합의 근저당권 129,000,000원은 2020.11.06. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.25. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 임차권등기, 강제경매개시결정, 2026.05.12. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 최수웅은 그 가압류보다 앞선 2022.11.28.에 전입·점유를 갖췄으므로 등기 자체가 소멸해도 보증금 미배당분의 매수인 인수 문제는 남습니다.
| 임차관계 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수웅 | 3층 301호 41.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.11.28 | 2022.11.10 | 2024.11.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 1,844,000원 |
| 금융공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에이엔캐슬의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026.06. 3층, 전용 58.88㎡가 150,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 150,000,000원이며, 최저가 146,000,000원만 놓으면 97.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.88㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.88㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
하지만 이 사건에서는 최저가 146,000,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 147,844,000원과 비교해야 합니다. 이는 최근 거래가 150,000,000원의 약 98.6%로, 차이는 2,156,000원에 불과합니다. 더구나 비교 거래는 대상 41.3㎡보다 큰 58.88㎡이고 면적이 일치하지 않으며, 표본도 단 1건입니다. 따라서 “최저가가 최근 거래보다 4,000,000원 낮으니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 최수웅 보증금 | 145,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 158,090,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 146,000,000원 가정 시 최수웅 보증금 중 143,156,000원이 배당되고 1,844,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 146,000,000원 | 1,844,000원 | 147,844,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,800,000원 | 30,635,200원 | 147,435,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 93,440,000원 | 53,641,920원 | 147,081,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 에이엔캐슬은 총 10세대입니다.
- 입지. 인천지하철 1호선 간석오거리역 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건은 동측 및 서측으로 공도와 접하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 대상면적과 일치하는 거래가 확인되지 않아 시세 검증의 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 146,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 147,844,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 최저가는 크게 내려가지만 인수액이 함께 늘어 실질취득은 147,435,200원·147,081,920원으로 거의 고정됩니다.
- 최수웅 임차보증금. 전입 2022.11.28., 확정일자 2022.11.10., 보증금 145,000,000원, 배당요구가 확인된 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 금융공사 임차관계. 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 부분은 매각물건명세서 원본으로 보완 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교 한계. 최근 거래는 150,000,000원 1건뿐이며 면적 58.88㎡로 대상 41.3㎡와 일치하지 않습니다. 단순 금액 비교만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 신건 최저가가 최근 거래 150,000,000원보다 낮아 표면적으로는 가격이 내려가 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 대항력 임차인 최수웅의 보증금 미배당분을 더한 현재 실질취득은 147,844,000원이고, 최근 거래와의 차이는 2,156,000원뿐입니다. 그 실거래조차 대상 41.3㎡보다 큰 58.88㎡ 1건이라 직접적인 가격 우위를 인정하기 어렵습니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 1회 유찰에서 최저가가 116,800,000원으로 내려가도 인수가 30,635,200원으로 늘어 실질취득은 147,435,200원이고, 2회 유찰에서도 147,081,920원입니다. 최저가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다. 여기에 ‘금융공사’ 임차관계의 대항력·보증금이 미상이라는 변수가 남습니다. 결론은 권리 확인 필요, 가격 메리트 불명확입니다. 이 사건에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 “실제 인수까지 포함해 얼마에 취득하는가”가 승부처입니다.
