인천지방법원 2025타경512531. 인천 서구 왕길동 트리풀타워 비동 1층 101호로, 감정평가상 공부상 상점입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 7,120,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.25 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 936,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.09.30 확정채권양도로 박명숙에게 이전됐고, 이후 정봉섭 근저당권 1,300,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 이규호의 전입일은 2015.08.10으로 말소기준보다 약 8년 앞섭니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정확도상 이 점유자를 단순히 “대항력 확정”으로 단정하기보다는 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자이며 보증금·인수범위가 미상인 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512531 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 660-4 트리풀타워 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 상점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 7층건물 |
| 현재 소유자 | 주식회사제이제이엔글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 7,120,000,000원 / 7,120,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 819,902,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
등기상 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.25 국민은행 근저당권 936,000,000원입니다. 2024.08.16 설정된 정봉섭 근저당권 1,300,000,000원과 2025.09.19 경매개시결정은 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거의 압류·가압류·전세권·임차권 및 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 2건
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규호 | B동 101호 일부 | 2015.08.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 불타는 안창살, 김정희 | B동 1층 | 2024.09.02 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 기준권리 이후 |
두 번째 임차관계는 2024.09.02 전입으로 말소기준권리 2023.09.25보다 늦고, 보증금은 100,000,000원, 월차임은 7,000,000원입니다. 이 건은 기준권리 이후 점유로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 이규호 건은 시점이 반대이므로 반드시 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 7,120,000,000원입니다. 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
등기상 거래 이력만 보면 2017.09.06 매매 당시 거래가액은 1,470,000,000원, 2024.07.24 주식회사제이제이엔글로벌의 취득 거래가액은 1,500,000,000원입니다. 이후 2024.08.19 동요문화주식회사로 7,000,000,000원에 소유권이전등기가 이루어졌으나, 2025.08.27 합의해제로 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이처럼 거래 경위가 서로 달라 이 등기상 거래가액만으로 현재 적정 시세를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 73,600,000원 |
| 1. 을구 20번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 정봉섭 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,810,400,000원 |
확인된 근저당 채권 합계 2,236,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 5,696,000,000원, 2회 유찰 4,556,800,000원 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 다만 이 표는 이규호의 미상 보증금을 반영하지 못하므로 실제 인수관계 판단과는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단사거리역 남측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·업무시설·학교·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공부상 상점이며, 토지는 판매시설·자동차관련시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 도로가 소재하고 토지 특성은 소로각지입니다.
- 지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 3,064,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생설비·급배수설비·승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이규호 보증금 확인. 2015.08.10 전입자의 실제 보증금·계약관계·점유 지속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모에 직접 영향을 주므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 인수액이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 현재 영업·점유 확인. B동 1층에는 주식회사 불타는 안창살, 김정희의 임차관계도 있으므로 현장 점유 형태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 거래 이력 원인 확인. 2024년 1,500,000,000원 취득 후 2025년 7,000,000,000원 소유권이전이 합의해제로 말소된 경위를 등기원인 서류와 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 7,120,000,000원의 신건 가격은 최근 실거래 자료 없이 적정 여부를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원보다 선순위 점유자의 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 표면상 매각가 7,120,000,000원에 비해 확인된 담보채권 2,236,000,000원이 작고, 배당 계산에서도 미배당이 발생하지 않습니다. 하지만 그것만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 2015.08.10 전입한 이규호가 말소기준권리보다 먼저 점유했고 보증금이 미상이기 때문입니다. 이 보증금이 얼마인지, 대항력과 배당절차가 실제로 어떻게 연결되는지 확인되기 전까지 매수인 인수액과 실질취득비용은 확정 불가입니다.
또한 현재 최저가 7,120,000,000원을 비교할 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 후순위 권리는 정리 가능하지만, 선순위 점유와 가격 검증이 남은 권리확인 우선형입니다. 입찰 판단의 순서는 가격이 아니라 이규호의 보증금 확인 → 실제 인수액 계산 → 시세 비교입니다.
