인천지방법원 2025타경512681. 인천 서구 경서동 현대캐슬 3층 301호, 전용 49.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 126,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.21입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.08.29 매매를 원인으로 2020.09.25 소유권을 이전받았으며 거래가액은 122,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사의 가압류인데, 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자는 2020.09.17, 점유개시일자는 2020.09.18, 확정일자는 2020.08.31로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있어, 이 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.35㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2010.09.16 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.09.25 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 133,345,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2010년 설정됐던 성남제일새마을금고 근저당권은 2015년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당권 역시 2020.09.18 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류이며, 이후 2023.03.17 압류와 2025.09.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사는 2022.10.31 임차권등기를 했지만, 등기에 적힌 주민등록·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 다만 이는 최영훈 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 최영훈과 한국토지주택공사의 보증금을 별개로 더하면 안 됩니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 최영훈 | 2025.03.12 / 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 말소기준 이후 전입. LH가 최영훈 보증금 120,000,000원을 대위·승계 신고. |
| 한국토지주택공사 | 2020.09.17 / 2020.08.31 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 최영훈 보증금의 대위·승계 중복신고. 별도 보증금으로 합산하지 않음. |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없음. |
| 주식회사 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없음. |
② 시세 비교 — 신건 1.26억은 가격 가점이 없다
현대캐슬은 12세대, 사용승인일은 2010.09.16입니다. 전용 49.35㎡ 비교 실거래는 2022.06, 2층, 122,000,000원 1건이며, 시세 비교 지표 역시 122,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 49.35㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 비교 지표 | 49.35㎡ | 1건 | 122,000,000원 |
현재 최저매각가 126,000,000원은 비교 시세 122,000,000원의 103.3%입니다. 따라서 신건에서는 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 볼 근거가 없습니다. 게다가 비교 거래 자체가 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 충분히 설명하기에도 표본이 작습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 3,436,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 133,345,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 126,000,000원 가정에서는 집행비용 2,564,000원과 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 우선 반영되고, 주택도시보증공사에 3,436,000원이 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰되면 — 낙찰가는 내려가도 선순위 보증금은 따라온다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 126,000,000원 | 0원 | 126,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 100,800,000원 | 21,411,200원 | 122,211,200원 |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 | 41,211,520원 | 121,851,520원 |
위 인수액은 말소동의 확약을 반영하지 않은 권리구조상 시나리오입니다. 대항력 있는 120,000,000원 보증금이 낙찰대금보다 커지면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득은 각각 122,211,200원, 121,851,520원으로 보증금 120,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 유찰가만 보고 ‘싸졌다’고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근이며, 주변은 동유형 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호, 사용승인일 2010.09.16. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12미터, 북동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 냉정하게. 최저가 126,000,000원은 비교 시세 122,000,000원의 103.3%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소와 인수 제거에 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 임차 2건 확인. 한국토지·주식회사는 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 최영훈 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금이 아닙니다.
- 유찰가 착시 주의. 확약이 인정되지 않는 보수적 권리 시나리오에서는 1회·2회 유찰 후에도 실질취득이 122,211,200원·121,851,520원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차’를 닫아야 한다
이 물건은 신건 최저가가 126,000,000원으로 비교 실거래 122,000,000원보다 높습니다. 가격만 놓고 보면 신건에 가점을 줄 이유가 없습니다. 권리에서는 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 임차보증금 120,000,000원이 핵심이지만, 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
그럼에도 결론을 ‘권리 깨끗’으로 올리기 어려운 이유는 확약 밖에 대항력 가능·미상인 임차·점유 기재 2건이 남아 있기 때문입니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유 기재는 3명이며, 그중 한국토지와 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 신건 가격은 시세 이상, 주된 임차권은 확약으로 완화, 그러나 미상 임차 위험은 미해소. 따라서 이 사건의 우선순위는 가격 흥정보다 먼저 미상 임차관계와 확약서 적용범위를 확정하는 것입니다.
* 한국토지주택공사 임차권은 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 평가했습니다. 확약을 반영하지 않은 권리구조상 시나리오에서는 1회 유찰 시 21,411,200원, 2회 유찰 시 41,211,520원의 인수액이 계산됩니다. 이 확약은 한국토지주택공사 임차권에 한정하며, 다른 미상 임차·점유 기재에는 적용하지 않습니다.
