인천지방법원 2025타경512854. 인천 서구 경서동 범한파크빌7차 3층 301호, 전용 49.59㎡ 다세대주택입니다. 현재 말소기준은 2022.03.10. 국 압류이고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 눈에 띄는 권리는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금 120,000,000원, 전입 2020.09.25, 확정일자 2020.08.31로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 형태입니다.

다만 이 임차권에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당표 계산상 현 회차 미배당액 1,494,000원이 매수인 인수로 잡히더라도, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용되며, 확약 밖의 미상 점유·임차 위험까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차권

말소기준은 2022.03.10. 안산세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 이후 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원, 2022.11.15. 한국토지주택공사 주택임차권등기, 2025.09.29. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 순위만 보면 임차권등기는 말소기준 이후지만, 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유를 봐야 하므로 2020.09.25. 전입한 한국토지주택공사는 선순위 대항력이 인정됩니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지

신고된 실제 임차인은 김병준, 주식회사 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인을 별도로 한 명 더 추가하는 것이 아니라, 김병준 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금 120,000,000원을 별도로 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.21억도 최근 거래보다 높다

범한파크빌7차는 총 9세대, 2011.11.28. 준공된 다세대주택입니다. 동일 전용면적 49.59㎡ 실거래는 2022.05. 100,000,000원, 2023.03. 117,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 108,500,000원입니다.

확약을 반영하면 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 121,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 108,500,000원의 111.5%로, 평균 시세보다 비싼 수준입니다. 최신 거래 117,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 따라서 감정가가 121,000,000원이라는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

배당계산만 놓고 보면 한국토지주택공사 보증금 중 1,494,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다

이 사건은 대항력 있는 보증금이 존재하므로 확약을 빼고 보면 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 대신 미배당 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다. 그러나 현재는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권에 한해서는 낙찰가 하락이 실질 인수 증가로 이어지지 않는 것으로 평가합니다. 그럼에도 확약 밖 미상 임차 위험과 가격 수준은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다.
• 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 주거지대이며, 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 위생 급배수시설과 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,247,000원/㎡입니다.
• 환금성. 범한파크빌7차는 총 9세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대인 만큼 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상 권리, 효력 조건, 제출 주체와 실제 말소 이행 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 주식회사 명의 점유 신고의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 김병준 보증금의 대위·승계 신고이므로 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
• 가격 상한 보수화. 실질취득 121,000,000원은 최근12개월 평균 108,500,000원의 111.5%이고 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 9세대, 실거래 표본 2건이므로 향후 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 싸진 않다”

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권은 원래라면 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 권리지만, 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 둘째, 그 권리해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현 회차 실질취득 121,000,000원은 최근12개월 평균 108,500,000원의 111.5%이고 최신 거래 117,000,000원보다도 높습니다.

여기에 확약 대상이 아닌 미상 임차 신고와 소규모 다세대의 낮은 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 확약으로 주된 인수는 해소됐지만, 가격은 시세 이상이고 잔여 임차 위험이 남는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 후하게 평가하기 어려우며, 입찰 전 확약서 원문과 미상 임차관계를 확인하는 것이 우선입니다.