인천지방법원 2025타경512909. 인천광역시 미추홀구 용현동 한양아파트 7동 2층 203호로, 공부상 아파트입니다. 현재 소유자는 김보미이고 2020.07.29. 매매를 원인으로 2020.09.22. 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.16. 설정된 한화생명보험주식회사 채권최고액 256,800,000원 근저당권입니다. 이후 2025.09.30. 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 근저당권은 2026.06.29. 확정채권양도를 원인으로 2026.08.07. 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
권리관계만 보면 매수인에게 남는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 권리보다 가격 확인이 중요합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 전용 84.6㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 236,291,666원이며 최신 거래는 2026.07. 220,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-78 한양아파트 7동 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 낙섬중로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6㎡ · 지하1층 지상13층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인일 | 1990.12.22 |
| 소유자 | 김보미 · 2020.09.22. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 217,405,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 서인천농업협동조합·하나은행·신한은행·푸본현대생명보험주식회사· 주식회사투게더앱스 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.02.16. 접수된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 256,800,000원이고, 경매개시결정 역시 이 권리보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대원 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이대원의 전입일은 2023.04.20.로 말소기준인 2023.02.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인이 임차보증금을 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 240,000,000원은 최근 평균의 101.6%
한양1차 동일 전용 84.6㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 236,291,666원, 최신 거래는 2026.07. 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.6㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.6㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.6㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 8 | 237,500,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 84.6㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.6㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 84.6㎡ | 6 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 12건 | 236,291,666원 |
거래 범위는 210,000,000원~268,000,000원이고 최근 12개월 평균은 236,291,666원입니다. 현재 최저매각가 240,000,000원은 최근 평균의 101.6%로 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격이 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 “경매라서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 256,800,000원 | 235,840,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 20,960,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 미배당 채권이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 20,960,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 68,288,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 106,150,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현중학교 북서측 인근이며, 주변으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층 건물이며 사용승인일은 1990.12.22입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 한양1차 606세대이며, 동일 전용 84.6㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,745,000원/㎡, 토지면적은 5,114.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 236,291,666원의 101.6%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 거래는 2026.07. 220,000,000원입니다. 응찰가 결정 때 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 이대원의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 한화생명보험주식회사 근저당권은 2026.08.07. 한국자산관리공사로 이전된 내용이 있으므로 최신 등기 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부 등은 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.02.16. 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이대원의 전입은 2023.04.20.로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 236,291,666원의 101.6%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 시세 대비 응찰가 통제입니다. 권리는 정리되지만, 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
