수원지방법원 2025타경3519. 경기도 광주시 신현동 276의 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정평가상 건물은 콘크리트구조 목구조지붕 지하1층·지상2층입니다. 지하1층은 다목적실, 1층은 방1·거실·주방·욕실·다목적실·보일러실 등, 2층은 방2·욕실 등으로 이용 중이며, 부합물도 포함되어 있습니다.
등기 흐름의 기준점은 2019.09.27 설정된 서울우유협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원, 채무자는 라윤희입니다. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2012.08.27 이미 말소됐고, 2024년 경기광주세무서 압류 역시 2024.04.29 해제·말소되었습니다. 이후 2025년 경매개시결정과 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 276 · 문형산길47번길 56-47 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 토지 233.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 지하1층 다목적실 · 1층 방1, 거실, 주방, 욕실, 다목적실, 보일러실 등 · 2층 방2, 욕실 등 |
| 소유자 | 나윤희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 957,080,400원 / 957,080,400원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 296,327,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2019.09.27 서울우유협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 2025.08.13 임의경매개시결정과 2025.09.08 경기광주세무서장 압류는 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하도록 정리되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 957,080,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 957,080,400원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 765,664,320원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 612,531,456원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오만 놓고 보면 2회 유찰 가격에서도 서울우유협동조합의 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 하지만 이는 어디까지나 제공된 배당 가정에 따른 결과이며, 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 경쟁력이 생기는지는 별도 시장조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 957,080,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,970,804원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 서울우유협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 585,109,596원 |
제공된 배당 추정에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 585,109,596원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신현1리노인정 북측 인근. 단독주택·근린시설·임야 등이 소재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대 · 면적 233.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 822,200원/㎡입니다.
- 용도·계획. 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 신현2지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.
- 보호·환경 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 절대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계 원본을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현장 구조와 매각대상 표시를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 2025.09.08 경기광주세무서장 압류가 등기되어 있으므로 실제 세목과 법정기일은 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·보호구역 등 다수 규제가 중첩되어 있으므로 이용계획을 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 확인할 것은 가격과 점유”
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 명료합니다. 2019.09.27 서울우유협동조합 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리정리 가능성”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 합니다. 등기상 권리는 정리되지만, 점유·임대와 가격은 입찰 전 반드시 다시 확인해야 하는 사건입니다.
