수원지방법원 2025타경3717. 성남시 수정구 창곡동 아이페리온 7층 705호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정 이용상태는 제2종 근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 이응인이고, 2022.03.31 거래가 1,200,000,000원에 소유권을 취득한 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,074,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세 압류, 기술보증기금·경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 성남시 압류들이 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 자체에서 낙찰자가 넘겨받는 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류는 소멸 여부와 별개로 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로, 당해세 존재 여부가 실제 배당표의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3717 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 562 아이페리온 7층 705호 · 경기도 성남시 수정구 위례광장로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종 근린생활시설(사무소) · 상호 아크링크 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지5층-12층 건물 중 7층 705호 |
| 소유자 | 이응인 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 1,200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 1,250,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 923,372,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.31 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,074,000,000원이고 채무자는 이응인입니다. 그 뒤 2025.05.12 국 압류, 2025.06.17 기술보증기금 가압류 67,291,690원, 2025.08.08 경기신용보증재단 가압류 26,235,000원, 2025.08.22 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 성남시 압류 2건이 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아크링크 | 7층705호 | 50,000,000원 | 4,400,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 아크링크의 보증금은 50,000,000원, 월세는 4,400,000원이며 전입일은 2024.05.27입니다. 말소기준일인 2022.03.31보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 시세 자료 없이 신건 12.5억
감정가는 1,250,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 동일합니다. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가가 주변 시세보다 싼지, 비싼지는 단정할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
확인 가능한 과거 거래가액은 이 호실의 소유권 변동 기록입니다. 김영선은 2020.01.21 거래가액 840,000,000원에 소유권을 취득했고, 이응인은 2022.03.31 거래가액 1,200,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 1,250,000,000원입니다. 다만 서로 다른 시점의 거래이므로 이 값만으로 현재 시장가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,074,000,000원 | 1,074,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 67,291,690원 | 67,291,690원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,235,000원 | 26,235,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,573,310원 |
채권자 총 청구액 1,167,526,690원 기준 예상표입니다. 현재 회차에서는 미배당액이 0원이고 소유자 잔여액 67,573,310원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며 상호는 아크링크입니다.
- 입지. 남위례역 북측 인근으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 남위례역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지5층-12층 건물 중 7층 705호이며 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 3,042㎡ 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 7,679,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 및 대로3류·소로3류 접합 등이 기재돼 있고, 토지 자료에는 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원액 확인. 경기광주세무서장과 성남시 압류 3건의 실제 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 아크링크는 대항력이 없지만 보증금 50,000,000원과 월세 4,400,000원의 임대차가 존재합니다. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도. 7층 705호를 아크링크가 사무소로 사용 중이므로 낙찰 후 점유 이전·명도 일정과 영업 이전 협의를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 1,250,000,000원의 현재 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,000,000,000원, 2회 유찰 시 800,000,000원이며 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당기일 결과와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 2022.03.31 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 주식회사 아크링크도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 1,250,000,000원이 현재 시세보다 유리한지는 확인할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건이 있어 실제 배당에서는 당해세가 변수로 남습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리되어 있으나, 가격과 세금 배당순위는 확인 후 입찰”입니다.
