수원지방법원 2025타경3847. 성남시 중원구 성남동 니즈몰 6층 6004호로, 공부상 판매 및 영업시설(상점)입니다. 등기상 소유자는 홍건호이고, 2005.10.31. 농업협동조합중앙회가 채권최고액 27,170,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2010년 설정계약을 원인으로 주식회사이랜드리테일 명의 전세권도 있었지만, 해당 전세권은 2021.09.28. 말소되었습니다.
현재 경매는 농협은행이 채권자로 기재된 임의경매이고 청구액은 17,025,404원입니다. 권리구조 자체는 복잡하지 않지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 상가의 이용상태와 환금성입니다. 감정평가상 6층 전체는 영업 중단 상태이고, 매각물건명세서 비고에는 “오픈형 상가”로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3847 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3499 니즈몰 6층 6004호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설(상점) · 오픈형 상가 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하7층/지상10층 건 내 6층 6004호 |
| 현재 상태 | 6층 전체 영업 중단 상태 |
| 소유자 | 홍건호 |
| 감정가 / 최저가 | 23,000,000원 / 23,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 17,025,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 근저당
말소기준권리는 2005.10.31. 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권 27,170,000원입니다. 이후 발생한 2025.08.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사이랜드리테일의 전세권 1,809,143원은 존속기간이 2010.12.29.부터 2020.12.28.까지였고, 2021.09.28. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 23,000,000원입니다. 신건이라 아직 가격이 조정되지 않았고, 회차 시나리오상 1회 유찰 시 18,400,000원, 2회 유찰 시 14,720,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 23,000,000원 | 22,186,000원 | 4,984,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 18,400,000원 | 17,668,800원 | 9,501,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,720,000원 | 14,055,040원 | 13,114,960원 |
여기서 미배당액은 근저당권자 측 채권의 부족분이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 별개입니다. 이 물건은 오픈형 상가이고 6층 전체 영업이 중단되어 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 27,170,000원 | 22,186,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 23,000,000원 가정 시 집행비용 814,000원을 제외한 22,186,000원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 4,984,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모란역(지하철 8호선·수인분당선) 4번 출구 동측 인근으로, 부근은 상업용 부동산이 밀집된 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 모란역과 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매 및 영업시설(상점)이지만, 기준시점 현재 6층 전체 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조, 지하7층·지상10층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있고 에스컬레이터는 가동 중단 상태입니다.
- 토지. 3필 일단의 정방형·평탄한 상업용 건부지이며, 서측 약 50미터, 동측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 13,810,000원/㎡.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈형 상가 현장 확인. 6004호의 실제 위치와 경계 표시, 출입 동선·사용 가능 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 6층 영업 중단 상태 확인. 현재 영업 중단이 일시적인지, 해당 층의 상권 회복 가능성과 실제 유동을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 회차와 별개로 검증. 23,000,000원·18,400,000원·14,720,000원은 경매 회차별 가격일 뿐 상가의 실제 시장가를 의미하지 않습니다.
- 관리 상태 확인. 승강기는 설치되어 있고 에스컬레이터는 가동 중단 상태이므로 건물 공용시설의 실제 운영 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 ‘실사용 가치’
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2005년 농업협동조합중앙회 근저당이고 과거 전세권은 이미 말소됐으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 부동산 자체는 오픈형 상가이고 6층 전체가 영업 중단 상태입니다. 따라서 권리 안전성과 투자 매력은 별개로 봐야 합니다. 신건 23,000,000원이 싸다고 단정하기보다 모란역 인근 입지의 장점과 동시에 해당 층의 영업 중단·임대관계 미상·상가 환금성을 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
