641,900,000원
수원지방법원 2025타경51559. 하남시 망월동 트레비타워 1층 118호로, 공부상 용도는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자 이창헌은 2023.03.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,280,211,000원입니다. 같은 날 광주지구축산업협동조합이 채권최고액 1,056,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리카드 가압류, 남서울농업협동조합 가압류, 경매개시결정과 하남시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리가 없고 임차인도 확인되지 않아 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 641,900,000원으로 감정가 1,310,000,000원의 49%까지 내려왔으나, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물이고, 상가의 공실·임대수익·실제 상권가치를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51559 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 · 10층 중 1층 118호 |
| 소유자 | 이창헌 (2023.03.14. 소유권이전 · 거래가액 1,280,211,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 641,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 1,021,493,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제도 없습니다. 말소기준은 2023.03.14. 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 우리카드 가압류 11,346,951원, 남서울농업협동조합 가압류 300,000,000원, 현재 임의경매개시결정 및 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년에 먼저 진행됐던 강제경매·임의경매 등기는 취하 후 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘저렴’이라 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 641,900,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 449,330,000원, 4회 유찰 시 314,531,000원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,819,000원 |
| 1. 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 1,056,000,000원 | 633,081,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 11,346,951원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 1,367,346,951원, 채권자 예상배당은 633,081,000원, 미배당은 734,265,951원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 용도는 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 공부와 현황의 용도상 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 1층 118호이며 사용승인일은 2019.01.14.입니다.
- 접도. 동측 약 40m 내외 포장도로, 북측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 해당 호실과 건물의 실제 임대수요·공실기간·임대조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가의 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 하남시 압류가 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 순위와 금액을 최신 서류로 재확인하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일 2026.09.07. 이후 매각기일까지 추가 권리 변동이 없는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.14. 광주지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 현황 공실인 1층 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가 641,900,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격·공실·환금성은 반드시 별도 검증해야 하는 물건입니다.
