수원지방법원 2025타경52621. 경기도 광주시 능평동 111-112 물건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지로 되어 있으나, 감정평가상 기호(가)는 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물이며 실제 이용상태는 단독주택입니다. 1층은 거실·주방·화장실·다용도실, 2층은 방3·화장실2로 이용 중이며, 토지는 대 331.0㎡입니다.
권리구조의 중심은 2022.09.20. 설정된 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 오창수·김현진의 근저당, 경기신용보증재단·삼성카드·KB국민카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 권리는 배당 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52621 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 111-112 · 경기도 광주시 오포로171번길 102-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 · 1층 주택(거실·주방·화장실·다용도실) · 2층 주택(방3·화장실2) |
| 토지 | 대 331.0㎡ · 보전관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민규 |
| 감정가 / 최저가 | 805,593,360원 / 805,593,360원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 소유자 김민규는 2022.09.20. 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 군자농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 2025.04.15. 오창수 근저당 60,000,000원, 2025.05.22. 김현진 근저당 78,000,000원, 가압류와 경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 확인 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손태수 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤정 | 2024.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
손태수의 전입일은 2022.10.17., 최윤정은 2024.11.22.로 모두 말소기준권리인 2022.09.20.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없습니다. 실제 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아, 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 적정가를 단정할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 805,593,360원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 805,593,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,455,934원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오창수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김현진 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,522,919원 | 47,522,919원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,910,742원 | 6,910,742원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 51,779,047원 | 51,779,047원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,924,718원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 664,212,708원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 130,924,718원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 805,593,360원 | 664,212,708원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 644,474,688원 | 635,629,941원 | 28,582,767원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 515,579,750원 | 508,023,952원 | 156,188,756원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 늘지만, 현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 능평3리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지·자연림 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물이며 외벽은 대리석붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호는 알루미늄 창호 등으로 시공됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비·화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 토지. 대 331.0㎡, 보전관리지역, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 585,500원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 805,593,360원이 시장가격에 비해 유리한지 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택·토지의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 손태수·최윤정은 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 위치·현황·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전관리지역을 비롯한 다수 규제지역에 포함되므로 증개축·개발·이용계획이 있다면 제한사항 확인이 필요합니다.
- 명도. 실제 점유자가 2명 확인된 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.09.20. 군자농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 손태수·최윤정도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 신건 805,593,360원이 좋은 가격이라는 결론은 나오지 않습니다. 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 확인할 수 없고, 점유자 2명의 보증금·우선변제 여부, 일괄매각되는 제시외 건물, 토지의 각종 규제도 함께 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 먼저. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
