수원지방법원 2025타경52785. 하남시 학암동 위례효성해링턴타워 20층 2003호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김세영이며 2021년 4월 7일 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권자이자 신청채권자인 유가은입니다. 임대차계약일은 2022년 9월 24일, 확정일자는 2022년 9월 26일, 전입·점유개시는 2022년 10월 12일이며 보증금은 165,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024년 6월 25일 국민건강보험공단 압류입니다. 유가은의 전입은 그보다 앞선 2022년 10월 12일이므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 2024년 11월 7일에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 20층 2003호 · 경기도 하남시 위례대로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하3층-20층 건물 중 20층 2003호 |
| 소유자 | 김세영 (2021.04.07. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유가은 / 165,000,000원 |
| 대항력 임차보증금 | 유가은 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
등기 흐름에서 2024년 6월 25일 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임차인의 대항력 소멸은 같은 말이 아닙니다. 유가은은 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로 낙찰자는 배당 부족분을 부담하는 전제에서 접근해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유가은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.12 | 2022.09.26 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
③ 회차별 부담 — 낙찰가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
| 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 예상배당 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 14,942,000원 | 167,942,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 45,113,600원 | 167,513,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 69,242,560원 | 167,162,560원 |
표에서 보듯 1회 유찰 시 낙찰가는 122,400,000원으로 낮아지지만 인수액은 45,113,600원으로 커지고, 2회 유찰 시 낙찰가는 97,920,000원까지 내려가도 인수액은 69,242,560원으로 증가합니다. 실질취득은 각각 167,513,600원, 167,162,560원으로 현재 회차 167,942,000원과 큰 차이가 없습니다. 이 물건은 “유찰 = 싸진다”는 통상 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 유가은 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유가은 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 14,942,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 실질취득은 최저가 153,000,000원이 아니라 167,942,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 위례중학교 북측 인근이며 주변에 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 운동시설, 공원 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하3층-20층이며 본건은 최상층인 20층 2003호입니다.
- 설비. 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며 업무용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,045,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가는 실질취득 기준. 현재 최저가 153,000,000원만 보지 말고 예상 인수 14,942,000원을 더한 167,942,000원을 현재 회차의 실질 부담으로 보아야 합니다.
- 유찰 효과 착시. 1회 유찰 시 실질취득 167,513,600원, 2회 유찰 시 167,162,560원으로 계산됩니다. 최저가 하락폭만큼 실제 취득비용이 떨어지지 않습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 낙찰 가능성이 직접 제한될 수 있으므로 매각기일 직전 법원 기록 확인이 핵심입니다.
- 임대차 원본 대조. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 전입 유지 경위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 표시되어 있으므로 실제 사용·전입·대출·세금 적용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.53억짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 153,000,000원이 아니라 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 14,942,000원이 남아 실질취득이 167,942,000원으로 계산되고, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 총부담은 1.65억대에서 크게 벗어나지 않습니다. 실거래 비교 자료도 없어 이 실질취득액을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권 1회까지 존재해 일반 응찰자의 낙찰 가능성도 제한될 수 있습니다. 가격 착시·임차보증금 인수·우선매수권이 동시에 걸린 고난도 사건으로 보는 것이 맞습니다.
