수원지방법원 2025타경52824. 성남시 중원구 성남동 ‘성남아리스타’ 1층 123호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기 흐름은 여러 차례 신탁을 거쳤지만, 2022.03.30. 하나자산신탁 신탁등기가 말소되고 성남아리스타주식회사에서 이윤희에게 거래가액 1,400,000,000원으로 소유권이 넘어온 뒤, 같은 날 와부농업협동조합이 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 별도의 압류·가압류는 없고, 현재 경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현황상 공실이어서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층123호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로80번길 3-10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층건 중 1층 123호 |
| 소유자 | 이윤희 · 2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 1,400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 점유현황 | 현황상 공실 |
① 권리 흐름 — 신탁은 정리됐고 근저당이 기준
초기 소유권은 우리자산신탁주식회사 명의 신탁으로 시작해 교보자산신탁주식회사, 주식회사하나자산신탁으로 신탁관계가 이어졌습니다. 그러나 각 신탁등기는 순차적으로 말소됐고, 2022.03.30. 이윤희 앞으로 소유권이전된 뒤 설정된 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다.
② 가격 판단 — 신건 13억, 상가 수익성 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,300,000,000원입니다. 2022.03.30. 등기된 과거 거래가액은 1,400,000,000원으로 현재 감정가보다 100,000,000원 높지만, 이 한 건만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 상가는 동일 건물이나 같은 상권 안에서도 전용면적·전면폭·가시성·임대료·관리비·공실기간에 따라 가격 차이가 크므로, 신건 13억원의 적정성은 단순 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 상가 매매사례를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,400,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,284,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 1,300,000,000원을 기준으로 집행비용 15,400,000원을 먼저 제외하면 근저당권자에게 1,284,600,000원이 배당되고 15,400,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,300,000,000원 | 1,284,600,000원 | 15,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,040,000,000원 | 1,027,200,000원 | 272,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 832,000,000원 | 821,280,000원 | 478,720,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 모란민속5일장 동측 인근으로 모란시장, 상업용·주상복합시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로에서 노선버스를 이용할 수 있으며, 수인분당선·8호선 모란역 이용이 가능한 입지입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 주거용 물건이 아닙니다.
- 접면. 2필지 일단의 정방형 토지이며 본건 부지는 사면으로 중로 등의 아스팔트 포장도로를 이용합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 공공주택지구, 비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,051,000원/㎡, 토지면적은 1,271.3㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공실. 현황상 공실이므로 임차인 명도보다는 향후 임차수요와 공실기간이 수익성의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2022.03.30. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 현황상 공실이지만 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해 점유 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 가격. 13억원 신건이므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대료를 확인해 수익률 기준 응찰가를 산정해야 합니다.
- 공실 비용. 낙찰 후 신규 임차인을 구할 때까지 관리비·보유비용과 내부 정비비가 발생할 수 있습니다.
- 용도 적합성. 현재 공부상 일반음식점이므로 계획하는 업종의 영업 가능 여부와 필요한 시설 조건을 확인해야 합니다.
- 과거 경매. 2023년 경매가 2025.08.12. 취하된 뒤 2025.08.20. 다시 경매가 개시된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 13억의 적정성
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현황상 공실이고 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 와부농업협동조합 근저당 이후의 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 큰 승계부담이 드러나지 않습니다.
하지만 대상은 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 최저가가 감정가와 같은 1,300,000,000원인 신건입니다. 현재 공실이라는 점까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 13억원에 취득한 뒤 어느 수준의 임대수익을 만들 수 있느냐입니다. 따라서 권리는 합격권, 가격은 상권과 임대수익 확인 후 판단이 적절합니다.
