수원지방법원 2025타경1008. 평택시 용이동 용이반도유보라아파트 302동 15층 1503호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 등의 구조입니다. 현재 소유자는 신주아이고 2023년 8월 31일 매매를 원인으로, 2023년 10월 6일 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 231,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 전용진 근저당 44,000,000원, 2025년 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 6,585,239원, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1008 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 302동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 18층 건물 중 15층 1503호 |
| 소유자 | 신주아 · 2023.10.06 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 33,665,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 우리은행 근저당권은 2021년 10월 21일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 10월 6일 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 전용진 근저당, 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건도 최근 거래보다 소폭 낮다
용이반도유보라 동일면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 301,083,333원입니다. 더 중요한 최근 12개월 거래 7건 평균은 306,428,571원이고, 최신 거래는 2026년 8월 310,000,000원입니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.08 | 84.82㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 84.79㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2025.04 | 84.82㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 84.79㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 301,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 306,428,571원 |
최근 12개월 평균은 그 이전 거래 구간보다 4.4% 높은 흐름입니다. 즉 하락장 보정을 적용해도 최근 가격 흐름은 약세가 아니라 오히려 높은 쪽입니다. 현재 최저가 2.91억은 최근 평균 3.064억과 최신 거래 3.10억 모두를 밑돌아, 신건임에도 약한 가격 메리트가 이미 존재합니다. 다만 실거래 최저 278,000,000원보다 13,000,000원 높으므로 큰 폭의 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전용진 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,585,239원 | 6,585,239원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,540,761원 |
매각가 291,000,000원 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,540,761원이 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 291,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,800,000원 | 52,844,439원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,240,000원 | 98,752,599원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 줄면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건의 시나리오에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용이초등학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 18층 건물 중 15층 1503호, 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있으며 도시가스 개별난방 구조입니다.
- 단지. 용이반도유보라 · 480세대 · 2010.11.12 준공.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용이지구), 공시지가 1,396,000원/㎡, 평지·가로장방 토지입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.10.06 신한은행 근저당 231,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 306,428,571원, 최신 거래 310,000,000원, 전체 평균 301,083,333원을 함께 놓고 응찰가를 정하세요.
- 거래 편차. 최근 12건 실거래는 278,000,000원~325,000,000원 범위라 층·향·내부상태에 따른 차이가 큽니다.
- 배당 원본 대조. 경매개시 채권자 정용진과 등기상 후순위 근저당권자 전용진이 별도로 기재되어 있으므로 채권관계 원문을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산입니다.
맺으며 — 권리도 가격도 ‘신건치고 양호’
이 사건의 장점은 두 가지입니다. 첫째, 2023년 신한은행 근저당 이후 권리가 모두 소멸하는 구조라 예상 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 신건 최저가 2.91억이 최근 12개월 실거래 평균 3.064억의 95.0%이고 최신 거래 3.10억보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 +4.4%라 하락장 속 착시 할인으로 보기 어렵습니다.
다만 신건 단계의 할인폭은 약 5% 수준으로 크지 않고, 실거래 최저 2.78억보다 높은 가격입니다. 또한 임대관계가 미상이며 신청채권자와 후순위 근저당권자의 이름이 각각 정용진·전용진으로 구분되어 기재되어 있어 원문 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리상 안전도가 높고 가격도 최근 시세보다 소폭 낮은 A등급 후보이지만, 점유와 배당관계 확인을 마친 뒤 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
