수원지방법원 2025타경52833. 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 266-1 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 송중범이고, 2010.09.10. 증여로 소유권을 취득했습니다. 과거 국과 광주시의 압류가 있었지만 각각 2018.08.22.과 2012.12.28. 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.20. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이재곤·김믿음·송후범·조혜진 등 4명이 확인되고, 전입일은 2017.07.10.~2021.10.07.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 하지만 이들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 인수하게 되는지 계산할 수 없습니다. 따라서 숫자상 최저가가 낮아 보여도 실질취득가를 확정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 266-1 · 경기도 광주시 곤지암읍 오향길34번길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 현황 내부 미상이며 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 구조 | 브럭조 스레트 지붕 1층 · 외벽 사이딩 마감 등 · 샷시 창호 · 사용승인일 1985.10.30. |
| 소유자 | 송중범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 46,169,700원 / 46,169,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영길 / 10,759,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 본건 건물(제시외건물 포함)만 매각 · 컨테이너 1개는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 전입자가 중요하다
등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2012년의 국·광주시 압류는 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에서 실질적인 권리분석의 핵심은 등기부 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 4명의 점유자입니다. 보증금이 모두 미상이라 매수인에게 승계될 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 4명 모두 보증금 확인 전에는 결론 금지
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김믿음 | 2017.07.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이재곤 | 2020.02.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조혜진 | 2021.05.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 송후범 | 2021.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 46,169,700원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 토지가 제외된 건물만의 매각이고, 임차보증금 인수 가능성까지 미상이라 46,169,700원 자체를 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
1회 유찰 시 매각가격은 36,935,760원, 2회 유찰 시 29,548,608원으로 낮아지지만, 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 가격 하락분만큼 실질취득가가 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수보다 먼저 4명의 실제 임대차관계와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,169,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,055원 |
| 1. 경매개시결정 · 김영길 | 10,759,452원 | 10,759,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,179,193원 |
현재 계산상 신청채권자 청구액 10,759,452원은 전액 배당되고 34,179,193원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 목재건구이나 현황 내부는 미상이며, 주택 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 브럭조 스레트 지붕 1층 건물, 사용승인일 1985.10.30. 외벽은 사이딩 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목 전 · 토지면적 1,170㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 348,100원/㎡ · 토지이용상황 공업용입니다.
- 지역·지구. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 매각 제외. 본건은 건물만 매각하며, 컨테이너 1개는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4명의 임대차관계 확인. 김믿음·이재곤·조혜진·송후범의 보증금, 확정일자, 점유 여부와 배당요구 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 0원으로 단정 금지. 현재 배당계산의 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값입니다.
- 토지 제외 확인. 이번 매각은 건물만의 매각입니다. 토지 사용관계와 건물 존립의 법적·경제적 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 컨테이너 1개는 매각대상이 아니므로 현장 물건과 매각대상을 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 46,169,700원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,616만원”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 건물만 매각되고, 그 건물에 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 4명이며, 그들의 보증금이 모두 미상입니다. 현재 계산상 신청채권자 미배당은 0원이고 소유자 잔여도 충분하지만, 이것만으로 낙찰자의 인수 위험이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
실거래 비교자료도 없으므로 신건 최저가 46,169,700원이 싸다는 근거도 없습니다. 토지 제외 + 전입자 4명 + 보증금 미상이 동시에 겹친 만큼, 이 물건은 가격 할인보다 권리와 사용관계를 먼저 해소해야 하는 유형입니다. 원본 확인 전에는 입찰가보다 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
