수원지방법원 2025타경1022. 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 ‘지1지식산업센터’ 지1층 비11호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 박병우이고, 2023.08.31. 주식회사국민은행이 채권최고액 182,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.12.30. 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 앞선 우리자산신탁주식회사 명의 신탁 관련 등기는 이미 등기부상 말소되었고, 박병우 명의 소유권이전 뒤 설정된 국민은행 근저당권이 경매의 기준점입니다. 현재 배당 계산에서는 낙찰자가 떠안는 금액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수액 0원과 실제 점유·임대차 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 지1층비11호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하1층 지상10층 건 내 지1층 비11호 |
| 소유자 | 박병우 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 154,945,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2023.07.24. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존 등기는 현재 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2023.08.31. 박병우 앞으로 소유권이전이 접수됐고, 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.12.30. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 회차 구조만 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 기준시세가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 회차가 진행될 때 배당 구조가 어떻게 변하는지를 보는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 182,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 24,651,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 56,360,960원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 182,400,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 채권최고액 기준 24,651,200원이 미배당되지만 신청채권 청구액 154,945,148원은 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권 배당이 126,039,040원으로 줄어 신청채권 청구액도 전액 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 182,400,000원 | 182,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,986,000원 |
집행비용은 매각가의 1.8%를 적용한 추정치입니다. 현재 회차에서는 국민은행 근저당권이 전액 배당되고 소유자에게 14,986,000원이 남는 계산이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공장(지식산업센터), 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형의 대체로 평지이며 사방으로 약 12m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 8,793.1㎡, 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역이 저촉되며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용주체와 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 비교 선행. 최근 실거래 기준시세가 확인되지 않으므로 감정가 201,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 채권 미배당 24,651,200원, 2회 유찰 시 56,360,960원으로 커지지만 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 신청채권 충족 여부. 1회 유찰 시 신청채권 154,945,148원은 충족되지만, 2회 유찰 시 배당액 126,039,040원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 2026.09.21. 매각기일 전 등기사항·매각 관련 서류와 실제 점유·임대차관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2023.08.31. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정은 그 뒤에 있어 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 신건 최저가 201,000,000원을 비교할 최근 실거래 기준시세도 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 등기권리는 합격에 가깝지만, 가격과 실제 점유는 보류입니다. 1회 유찰 160,800,000원이나 2회 유찰 128,640,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 동종 지식산업센터의 실제 시장가격과 임대관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
