수원지방법원 2025타경52870. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-11, 5동 3층 302호의 전용 57.57㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박혜현은 2022.08.29. 매매로 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위인 최소라의 주택임차권과, 그 임차권에 관해 제출된 2026.06.01.자 대항력 포기·말소 확약입니다.
임차인 최소라는 2022.08.30. 주민등록, 2022.11.01. 확정일자를 갖췄고 2024.01.04. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.08.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 확약서에서 이 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 최소라 건에 한해 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 현재 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-11 5동 3층302호 · 도로명 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-89 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.57㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박혜현 (2022.08.29. 매매, 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
실제 임차인은 최소라 1명입니다. 최소라는 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 주민등록일 2022.08.30., 확정일자 2022.11.01., 보증금 190,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차 130,000,000원에서 집행비용 2,620,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 127,380,000원이고, 보증금 대비 부족액은 62,620,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.30억’을 봐야 한다
동일 면적 57.57㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 154,333,333원이지만, 여기에는 2022.08.의 193,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.57㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.08 | 57.57㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2022.04 | 57.57㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.57㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.57㎡ | 3건 | 154,333,333원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 130,000,000원입니다. 이는 최신 거래 130,000,000원 및 최근 12개월 평균 130,000,000원과 정확히 같은 수준으로, 최근 시세 대비 비율도 100.0%입니다. 따라서 과거 전체 평균 대비로는 낮아 보여도 “시세보다 저렴하다”거나 “신건에 가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 최소라 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 최소라 보증금의 미배당액은 62,620,000원입니다. 다만 2026.06.01.자 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약은 최소라 건에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근. 단독주택·전원주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 건물. 2013.10.01. 사용승인된 8세대 규모 다세대. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호이며 개별난방·승강기·공동현관보안설비 등이 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 4~6미터 도로에 접하고, 북측 하향 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 523.0㎡, 공시지가는 477,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 거래가 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 소규모 8세대 다세대라는 점과 평균 1.5회 유찰 이력을 함께 고려하면 가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 2026.06.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당은 62,620,000원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 154,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 130,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -21.9%이므로 과거 193,000,000원 거래를 회복 가능한 기준가처럼 보는 것은 보수적인 접근이 아닙니다.
- 유찰 가능성. 경매 통계상 평균 1.5회 유찰 이력이 있습니다. 신건 130,000,000원이 최근 시세와 같으므로 가격 할인 없이 서둘러 들어갈 이유가 크지 않습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 확약이 있더라도 실제 인도 상태와 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최종 변경사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권 때문에 강한 인수위험이 있는 사건입니다. 실제로 현재 매각가 130,000,000원을 기준으로 배당만 계산하면 62,620,000원이 부족합니다. 그러나 2026.06.01.자 확약으로 최소라 임차인의 대항력이 포기되고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 해, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 130,000,000원이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 130,000,000원이고, 이는 최신 실거래 및 최근 12개월 평균과 정확히 같습니다. 최근 가격 추세는 -21.9%, 물건은 8세대 규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 1.5회입니다. 즉 권리의 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만 가격 할인은 아직 없고, 환금성도 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 신건 최저가가 과거 평균보다 낮다는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
