수원지방법원 2025타경52878. 하남시 신장동 430-22, 신장동오피스텔 제7층 제702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 197,000,000원, 신청채권자 최민국의 청구액은 20,000,000원입니다. 등기권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준인 최민국 근저당보다 뒤에 들어온 경매개시결정과 국민건강보험공단·하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 조유덕의 전입일은 2025.06.30으로 말소기준일 2025.07.04보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수도 없고, 반대로 배당 추정표의 인수 0원만 보고 “인수 없음”으로 결론낼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 430-22 신장동오피스텔 제7층 제702호 · 도로명 경기도 하남시 신장로 101 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사씨엔에이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최민국 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 표시 현황 | 부동산 표시상 ‘신장동오피스텔’, 현황은 ‘루아22’로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 말소기준은 을구 3번 최민국 근저당권으로, 2025.07.04 접수됐고 채권최고액은 20,000,000원입니다. 그보다 앞선 을구 1번 최민국 근저당 60,000,000원은 2025.06.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.08.27 임의경매개시결정, 2025.10.13 국민건강보험공단 압류, 2026.03.16 하남시 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유덕 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
조유덕의 전입일은 말소기준 2025.07.04보다 4일 앞선 2025.06.30입니다. 반면 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 가장 중요한 숫자인 “낙찰자가 실제로 떠안을 임차보증금”을 산정할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지는 최저가 197,000,000원만 놓고 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.97억, 시세 메리트는 확인 불가
감정가와 최저매각가는 모두 197,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 0원 | 173,442,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 0원 | 134,593,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 0원 | 103,514,880원 | 0원* |
* 위 인수 0원은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 조유덕의 보증금·배당요구가 확인되지 않아 실제 임차인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 최민국 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,442,000원 |
배당 추정상 최민국의 20,000,000원 채권은 전액 배당되고 잔여 173,442,000원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 신장동 ‘신장 사거리’ 남동측 인근. 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역이 위치합니다.
- 현황 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지는 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 표시명. 부동산 표시에는 ‘신장동오피스텔’, 현황에는 ‘루아22’라고 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조유덕 보증금 확인. 가장 우선입니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 모두 미상이라 우선변제 및 배당 후 잔존 보증금 여부를 판단할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 현황 이용이 오피스텔이고 임차인의 구체적 사용관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 등기부 재확인. 말소기준은 2025.07.04 최민국 근저당 20,000,000원이며 이후 경매개시결정과 압류는 매각소멸 대상입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 비교 실거래 시세가 확인되지 않은 상태라 신건 197,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 표시명 확인. 등기상 ‘신장동오피스텔’과 현황 ‘루아22’가 동일 대상임을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
이 물건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2025.07.04 최민국 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 조유덕이 말소기준보다 앞선 2025.06.30 전입했고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 따라서 현재 배당 추정의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기보다, 임차보증금과 배당관계를 먼저 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 하는 사건입니다. 시세 비교 자료도 없어 신건 1.97억의 가격 매력 역시 판단을 유보하는 편이 맞습니다. 등기권리는 정리형, 임차인 리스크는 미확정. 이번 입찰의 승부처는 가격 할인율이 아니라 임차관계 확인입니다.
