수원지방법원 2025타경52891. 성남시 중원구 도촌동 562 ‘으뜸이레가’ 2층 205호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이제이이며, 2021.08.02. 전입·점유를 시작한 임차인 이중일이 2021.08.13. 확정일자를 받고, 2023.11.06. 임차권등기까지 마쳤습니다.
이 임차권은 말소기준으로 선언된 2024.01.03. 국민건강보험공단 압류보다 먼저 성립했습니다. 따라서 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 이번 신건에서 낙찰가가 290,000,000원으로 내려가 보이는 것만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 2층 205호 · 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 임차권 범위 | 제2층 제205호 51.608㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이중일 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준은 2024.01.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주식회사인천저축은행의 1,000,000,000원 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정, 성남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이중일의 임차권은 전입일 2021.08.02., 확정일자 2021.08.13., 임차권등기 2023.11.06.로 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중일 | 제2층 제205호 51.608㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.02 | 2021.08.13 | 320,000,000원 | 2023.11.06 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 320,000,000원대에서 쉽게 벗어나지 않는다
보증금 320,000,000원이 현재 최저가 290,000,000원보다 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수가 증가합니다. 따라서 낙찰가만 놓고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 주어진 회차별 배당 추정에서도 실질취득 총액은 계속 320,000,000원대에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 34,860,000원 | 324,860,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 92,048,000원 | 324,048,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 137,798,400원 | 323,398,400원 |
신건에서 290,000,000원을 써도 실질취득은 324,860,000원이고, 1회 유찰 후 232,000,000원에 낙찰받는다고 가정해도 인수가 92,048,000원으로 늘어 실질취득은 324,048,000원입니다. 2회 유찰 가정에서도 185,600,000원 낙찰가에 137,798,400원을 인수해 총 323,398,400원이 됩니다. 즉 유찰로 표면 낙찰가는 크게 내려가지만 실질취득은 거의 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 이중일 보증금 · 우선변제 | 320,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이중일 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이중일의 보증금 중 285,140,000원이 배당되고 34,860,000원이 남아 매수인에게 승계되는 가정입니다. 국세·지방세 관련 압류 경고가 있어 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며, 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌동행정복지센터 남서측 인근이며 주위는 주상용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 742.2㎡, 공시지가 3,792,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수·급탕·승강기·소방·지하주차장·기계식주차장·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건 290,000,000원 낙찰 가정 시 인수액 34,860,000원을 더한 324,860,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 낙찰가 232,000,000원으로 내려가도 인수액이 92,048,000원으로 커져 실질취득은 324,048,000원입니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 전입 2021.08.02., 확정일자 2021.08.13., 임차권등기 2023.11.06., 보증금 320,000,000원의 진정성과 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권자·임차권자 동일성 확인. 이중일이 신청채권자이면서 임차권자이므로 임대차계약서·보증금 지급자료·관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 우선매수권은 1회이므로 해당 매각기일에서 행사 가능 여부와 신고 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 점검. 국세·지방세 압류 경고가 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·허가·대장 표시를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 290,000,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건을 신건 최저가 290,000,000원짜리 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 선순위 임차인 이중일의 보증금은 320,000,000원이고, 신건 배당 가정에서 34,860,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 기준 실질취득은 324,860,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 쉽게 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 가정에서는 낙찰가가 232,000,000원까지 내려가지만 인수액이 92,048,000원으로 증가해 총 부담은 324,048,000원입니다. 2회 유찰도 323,398,400원입니다. 표면 최저가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
여기에 신청채권자이자 임차권자인 이중일이 전세사기피해자로서 우선매수권을 1회 행사할 수 있어, 외부 입찰자는 가격만 이기면 끝나는 일반 경매와 달리 낙찰 확정 자체에 제약이 있는 닫힌 경매 성격까지 감수해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되는가”가 아니라 선순위 임차보증금과 우선매수권을 포함한 실질 부담을 감당할 수 있는가입니다.
