수원지방법원 2025타경52906. 경기도 광주시 문형동 천순리아모빌 D동 2층 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 권리 숫자가 아니라 임차인 이민술의 대항력과 2026.06.01 확약서입니다. 이민술은 2021.03.31 전입·점유했고 확정일자는 2021.02.19로, 말소기준인 2022.12.28 연제구 압류보다 앞섭니다. 보증금도 180,000,000원으로 현재 최저가 134,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이민술 관련 미배당액 48,676,000원은 배당모형상 존재하지만, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52906 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 419-9 천순리아모빌 디동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로 496-33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 56.69㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김복순 (2021.04.14 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 규모 | 천순리아모빌(D) · 8세대 · 사용승인 2013.08.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약으로 구조가 바뀐다
과거 우리은행·안양원예농업협동조합 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.12.28 연제구 압류입니다. 이보다 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 총 5건 존재하므로 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위가 앞당겨져 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
임차인 이민술은 임차권등기가 2023.05.11 이루어졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.03.31입니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준 이후라는 이유만으로 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 원래 구조는 대항력 있는 180,000,000원 보증금이 최저가를 초과하는 인수형이지만, 본건은 2026.06.01 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민술 | 2021.03.31 확정일자 2021.02.19 · 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 대항력 있음 2026.06.01 확약으로 포기 | 우선변제 있음 배당요구 있음 | 별도 승계 표기 없음 |
| 은영희 | 2025.05.19 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.34억 vs 최근 거래 1.55억
천순리아모빌(D) 동일 면적 56.69㎡의 확인된 최근 거래는 2026.06, 3층 155,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 155,000,000원입니다. 현재 최저가 134,000,000원은 이 금액의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.69㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.69㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
확약을 적용하지 않는 원래 대항력 인수형 논리라면 현재 매각가 134,000,000원에 48,676,000원의 미배당 인수를 더해야 해 가격판단이 달라집니다. 하지만 본건은 확약으로 이민술 관련 인수가 실질 0원이므로 실질취득은 134,000,000원입니다. 최근 거래 155,000,000원과 비교하면 21,000,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 이민술 보증금 우선변제 | 180,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이민술 보증금 미배당액은 48,676,000원입니다. 다만 2026.06.01 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 금액은 매수인 실질 인수액에서 제외합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 “동궁레미콘입구 삼거리” 남측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하며, 주거환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 511.0㎡, 공시지가 640,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대 중 2층 201호이며, 기본 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 환금성. 천순리아모빌(D)은 8세대 규모로, 확인된 최근 동일면적 거래도 1건입니다. 대단지 공동주택보다 거래표본이 얇아 매도 시 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 반드시 확인하세요. 이 확인이 본건 권리분석의 핵심입니다.
- 이민술 배당과 말소. 신건 배당모형상 48,676,000원이 미배당되지만, 확약대로 미변제에도 임차권등기가 말소되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 은영희 점유. 2025.05.19 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 현장 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내용을 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 동일면적 거래는 2026.06의 155,000,000원 1건입니다. 8세대 소규모 다세대인 만큼 한 건의 거래만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “원래는 1.8억 인수형, 확약 때문에 1.34억 가격경쟁형”
이 사건을 확약 없이 보면 단순합니다. 이민술은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 180,000,000원은 현재 최저가 134,000,000원보다 큽니다. 신건 배당모형에서도 48,676,000원의 미배당액이 남습니다. 따라서 원래라면 낙찰가만 보고 “1.34억이라 싸다”고 말할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.01 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 이민술 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 그 결과 현재 실질취득은 134,000,000원이고, 2026.06 동일면적 거래 155,000,000원의 86.5%입니다. 가격 자체에는 차이가 있습니다. 다만 비교거래가 단 1건이고, 8세대 소규모 다세대이며, 세금 압류와 별도 점유자 확인이 남아 있습니다. 확약 원본과 말소 이행을 확인할 수 있다면 가격을 볼 수 있고, 확인하지 못하면 대항력 인수형으로 다시 돌아가야 하는 물건입니다.
